Nota van beantwoording

Nota van beantwoording

Beantwoording van reacties op het ontwerp van de Algemene Erfpachtvoorwaarden 2021 van het hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard

Status Definitief

D&H-besluitdatum 9 augustus 2022

Afdeling Bestuur, Informatie en Juridisch advies

Registratienummer 2022.06518

Inleiding

1.1. Procedure

Op 25 november 2020 heeft het algemeen bestuur de nota Eigendommenbeheer 2020 vastgesteld en kennis genomen van de uitgangspunten voor de nieuwe algemene erfpachtvoorwaarden. Tevens heeft het algemeen bestuur het college van dijkgraaf en hoogheemraden de bevoegdheid gedelegeerd tot het vaststellen van de nieuwe algemene erfpachtvoorwaarden.

Op 5 oktober 2021 heeft het college de nieuwe algemene erfpachtvoorwaarden 2021 van het hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard in ontwerp vastgesteld. Deze algemene voorwaarden (AEV2021) zijn ter kennisname naar het algemeen bestuur gestuurd en behandeld tijdens de vergadering op 24 november 2021. Daarna zijn alle erfpachters met een tijdelijk erfpachtcontract per brief van 9 december 2021 (2021.11020) geïnformeerd over de in ontwerp vastgestelde algemene erfpachtvoorwaarden. De erfpachtvoorwaarden zijn als bijlage bij de brief gevoegd. De brief aan de erfpachters en de in ontwerp vastgestelde algemene erfpachtvoorwaarden 2021 zijn ook op de website van het hoogheemraadschap gepubliceerd zodat iedere belangstellende er kennis van heeft kunnen nemen. De erfpachters hebben zes weken de tijd gekregen om te reageren op de vernieuwde erfpachtvoorwaarden. Deze termijn eindigde op 22 januari 2022.

Op 9 augustus 2022 heeft het college de definitieve algemene erfpachtvoorwaarden 2021 vastgesteld. Deze erfpachtvoorwaarden zijn ten opzichte van de in ontwerp vastgestelde voorwaarden op belangrijke punten gewijzigd. Hierbij is uitdrukkelijk rekening gehouden met de geuite wens erfpachters om de financiële gevolgen van de wijziging van de algemene erfpachtvoorwaarden te begrenzen. In de in ontwerp vastgestelde AEV2021 vormde de gemiddelde rente op woninghypotheken de basis voor de berekening van de canonrente. In de definitieve AEV2021 wordt de rente op staatsobligaties, met een opslag van 0,5%, gebruikt om de canonrente vast te stellen. In plaats van een minimum canonrente van 1,75% wordt een minimum van 1,5% opgenomen en de jaarlijkse aanpassing van de grondwaarde en als gevolg daarvan de canon wordt gemaximaliseerd op 5%. Daarnaast heeft het college besloten tot het vaststellen van een eenmalige overgangsregeling voor de eerste 10 jaar van het nieuwe contract, indien de nieuwe canon meer dan 100% hoger is dan de laatst geldende canon, om de erfpachters enige mate van gewenning te bieden aan het verwachte verschil tussen de huidige canon en een marktconforme canon.

1.2. Waar kon op gereageerd worden?

Er kon gereageerd worden op de inhoud van de Algemene erfpachtvoorwaarden 2021 van het hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard zoals vastgesteld bij besluit van het college van dijkgraaf en hoogheemraden op 5 oktober 2021 met registratienummer 2021.08222.

Diverse (onderdelen van) reacties hebben geen betrekking op de inhoud van de Algemene erfpachtvoorwaarden maar op de (financiële) gevolgen die erfpachters verwachten op het moment dat hun huidige, tijdelijke erfpachtcontract eindigt en zij een nieuw contract sluiten.

1.3. Doel van deze nota van beantwoording

In deze nota zijn de reacties opgenomen, die naar aanleiding van de toezending van de in ontwerp vastgestelde Algemene erfpachtvoorwaarden 2021 van het hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard aan de erfpachters met een tijdelijk erfpachtcontract en de publicatie van de AEV2021 op de website zijn ontvangen, en de reactie daarop van het hoogheemraadschap. Erfpachters die één of meer reacties hebben ingediend ontvangen een brief met de antwoorden op deze reactie(s). In de brief verwijzen wij naar de Nota van Beantwoording voor informatie over de overige ingediende reacties en de antwoorden daarop.

1.4. Ontvangen reacties

In totaal hebben wij binnen de gestelde reactietermijn 126 reacties ontvangen (Bijlage A). Naar iedere indiener van een reactie is een ontvangstbevestiging verzonden. Na het einde van de reactietermijn is nog één reactie ontvangen. Deze reactie is onder nummer 127 in de nota van beantwoording opgenomen.

De Vereniging Erfpachtersbelangen “De Bermweg”(V.E.B.) heeft voor haar leden een model-reactie opgesteld. Deze model-reactie (Bijlage B) is 107 keer gebruikt door individuele erfpachters.

Enkele reacties die wij ontvingen hadden geen betrekking op de in ontwerp vastgestelde algemene erfpachtvoorwaarden 2021 (bijvoorbeeld adreswijzigingen en verzoeken om informatie over het erfpachtcontract). Op deze reacties hebben wij reeds antwoord gegeven.

1.5 Leeswijzer

In hoofdstuk 2 worden de ontvangen reacties behandeld. Een samenvatting van de ingediende reactie en de reactie van het college van dijkgraaf en hoogheemraden hierop staan in een tabel. In de laatste kolom van de tabel staat vermeld of de reactie gevolgen heeft voor de in ontwerp vastgestelde AEV2021. De reacties zijn genummerd en staan zonder vermelding van de naam en overige tot de persoon herleidbare gegevens in de tabel. In bijlage B is een overzicht opgenomen van de genummerde reacties met het nummer waaronder de reactie bij ons is geregistreerd en de datum waarop wij de reactie hebben ontvangen. In de brief die de indieners van de reactie krijgen staat het nummer vermeld waaronder de ingediende reactie in deze nota is opgenomen.

2. Overzicht reacties en beantwoording

Nummer Samenvatting reactie Reactie college van dijkgraaf en hoogheemraden Gevolgen voor AEV2021
1 t/m 107, reactie conform model VEB a. Verzoek om tot evenwichtige en redelijke set erfpachtvoorwaarden te komen gezien het grote belang daarvan voor erfpachters en langdurige financiële gevolgen voor hen. Naar aanleiding van de ontvangen reacties is de inhoud van de AEV2021 op belangrijke punten aangepast om de erfpachters tegemoet te komen. Hierbij is uitdrukkelijk rekening gehouden met de geuite wens erfpachters om de financiële gevolgen van de wijziging van de algemene erfpachtvoorwaarden te begrenzen. In de in ontwerp vastgestelde AEV2021 vormde de gemiddelde rente op woninghypotheken de basis voor de berekening van de canonrente. In de definitieve AEV2021 wordt de rente op staatsobligaties, met een opslag van 0,5%, gebruikt om de canonrente vast te stellen. In plaats van een minimum canonrente van 1,75% wordt een minimum van 1,5% opgenomen en de jaarlijkse aanpassing van de grondwaarde, en als gevolg daarvan de canon, op basis van het prijsindexcijfer wordt gemaximaliseerd op 5%. Wijziging artikel 6 lid 3 en lid 4. Wijziging artikel 7 lid 1.
1 t/m 107, reactie conform model VEB b. Indiener stelt dat HHSK niet weet welke gevolgen de nieuwe voorwaarden voor de erfpachter hebben en geeft aan dat het
onverantwoord is dat een overheid nieuw beleid maakt terwijl de gevolgen daarvan niet inzichtelijk zijn.
De (algemene) gevolgen van de nieuwe erfpachtvoorwaarden zijn bij het hoogheemraadschap bekend. In de brief met nummer 2021.11020 is opgenomen dat er nog geen concrete berekening gemaakt kan worden van de te betalen canon voor de individuele erfpachter op basis van de AEV2021. Om de canon te kunnen bereken moet de actuele grondwaarde van het erfpachtperceel en het actuele canonrentepercentage bekend zijn. De grondwaarde van het erfpachtperceel moet door middel van een taxatie worden bepaald en het canonrentepercentage wordt jaarlijks vastgesteld. In de brief staat verder dat de verwachting is dat de vergoeding bij het sluiten van een nieuw contract in veel gevallen duidelijk hoger zal zijn. Dit komt doordat de grondwaarde van percelen aanmerkelijk is gestegen ten opzichte van de grondwaarde die 30 jaar geleden is vastgesteld. Geen
1 t/m 107, reactie conform model VEB c. Indiener doet het voorstel om voor een aantal voorbeeldobjecten te berekenen wat de nieuwe erfpachtvoorwaarden concreet zullen betekenen. Indiener stelt dat pas nadat dit onderzoek is gedaan kan worden beoordeeld of de nieuwe erfpachtvoorwaarden redelijk zijn. De grondwaarde is voor een aantal objecten getaxeerd door
een onafhankelijke deskundige. Aan de hand van de getaxeerde waarde is de
aanvangscanon op basis van het ontwerp van de AEV2021 berekend. Het verschil
tussen de huidige canon en de aanvangscanon op basis van het ontwerp van de
AEV2021 is aanleiding geweest voor het opnemen van de ingroeiregeling en het
besluit om een eenmalige overgangsregeling te introduceren.
Introductie van een eenmalige Overgangsregeling naast de ingroeiregeling.
1 t/m 107, reactie conform model VEB d. Contractvorm. De keuze voor tijdelijke erfpachtcontracten in plaats van voortdurende biedt de erfpachter de minste (financiële) zekerheid. Indiener verzoekt het hoogheemraadschap om over te
stappen naar voortdurende erfpacht. Indiener meent dat het hoogheemraadschap haar eigen belang boven het belang van de erfpachter stelt door te kiezen voor tijdelijke contracten.
De keuze voor tijdelijke erfpachtcontracten is ook in de reeds bestaande erfpachtvoorwaarden gemaakt en wijzigt niets ten nadele van de positie van de huidige erfpachters. Zij hebben tijdelijke contracten en krijgen de mogelijkheid om een nieuw tijdelijk contract te sluiten. Het hoogheemraadschap mag als eigenaar van de grond de reële en verdedigbare keuze maken voor tijdelijke erfpachtcontracten. In de meest recente erfpachtvoorwaarden (AEV1993) kon de erfpachter kiezen tussen een tijdelijke contractduur van 30 of 50 jaar. In de AEV2021 vervalt de mogelijkheid om voor de korte contractduur van 30 jaar te kiezen. Dit biedt de erfpachter en zijn rechtsopvolgers voor een langere termijn zekerheid met betrekking het bestaan van het contract en is in het belang van de erfpachter. Daarnaast heeft het hoogheemraadschap de wens om van specifieke percelen de eigendom te behouden en, indien noodzakelijk, zo goed en efficiënt mogelijk over de percelen te kunnen beschikken en de kosten daarvan niet onnodig te verhogen. Eeuwigdurende contracten en contracten voor onbepaalde tijd zijn niet met die uitgangspunten in overeenstemming. Geen
1 t/m 107, reactie conform model VEB e. Canonrentepercentage. Er is een minimum canonpercentage van 1,75 opgenomen. Indiener meent dat het niet fair en niet marktconform is om de erfpachtcanon kunstmatig hoog te houden door een minimum op te nemen. Indiener meent dat HHSK bij heruitgifte in erfpacht verplicht is om de rekenmethodiek uit de AEV1993 toe te passen en verzoekt om het canonpercentage zoals beschreven in de AEV1993 toe te passen dan wel en veel lager minimum toe te passen. Met betrekking tot het minimum canonpercentage heeft een heroverweging plaatsgevonden. Met het toepassen van een minimum canonrentepercentage verzekert HHSK zich als erfverpachter in tijden van extreem lage rentes ten minste van het dekken van beheerkosten en risico's en van een zekere minimale en redelijk geachte netto opbrengst uit erfpacht. In plaats van een minimum van 1,75% wordt een minimum van 1,5% opgenomen. In vergelijking met andere vergelijkbare erfverpachters is het door HHSK in de ontwerp-AEV2021 vastgestelde minimumpercentage van 1,75 laag. Om de erfpachters verder tegemoet te komen is dit minimum verlaagd naar 1,5%.
 
Bij het vaststellen van nieuwe algemene erfpachtvoorwaarden is er geen verplichting om de rekenmethodiek uit oudere algemene voorwaarden te blijven toepassen. Voor zover de AEV 1993 ten aanzien van de zittende erfpachter een beperking bevat in artikel 5 van de AEV1993, ziet deze slechts op de formule om te komen tot de te betalen canon en niet tevens op de wijze waarop tot het canonrentepercentage wordt gekomen.
Wijziging artikel 6 lid 4.
1 t/m 107, reactie conform model VEB f. Indiener verzoekt om een maximum canonrentepercentage
of maximum canonstijging op te nemen.
Om aan de behoefte van de erfpachters, om de jaarlijkse lastenstijging te beperken tot een redelijke hoogte, tegemoet te komen is besloten om de jaarlijkse aanpassing van de grondwaarde, en als gevolg daarvan de canon, te beperken tot 5%. De jaarlijkse lastenstijging wordt door deze begrenzing tot een redelijke hoogte beperkt. Wijziging artikel 7 lid 1
1 t/m 107, reactie conform model VEB g. Indiener verzoekt om een ruimhartige(r) ingroeiregeling op te nemen. Om de financiële gevolgen van de overgang van de huidige canon naar een canon die is gebaseerd is op de actuele grondwaarde van het erfpachtperceel te verzachten is besloten om een overgangsregeling op te stellen voor de situaties waarin de nieuwe canon 100% hoger is dan de laatst geldende canon. Deze overgangsregeling geldt éénmalig, bij de overgang naar de AEV2021. De regeling voorziet in een 10-jarige gewenningsperiode waarin de canon stapsgewijs per jaar zal worden verhoogd naar de marktconforme canon. De overgangsperiode is gelijk aan de termijn van de herzieningen. Indien de nieuwe canon bij de heruitgifte en/of na de 10-jaarlijkse herziening meer dan 30% hoger is dan de laatst betaalde canon dan geldt de ingroeiregeling zoals opgenomen in artikel 8 lid 4 AEV2021. Deze ingroeiregeling is niet gewijzigd. Introductie van een eenmalige Overgangsregeling naast de
ingroeiregeling.
1 t/m 107, reactie conform model VEB h. Indiener stelt dat de belangen van de erfpachter op onaanvaardbare wijze ondersneeuwen door: te bepalen dat de canon jaarlijks moet worden betaald, te bepalen dat de canon jaarlijks kan worden verhoogd met het consumentenprijsindexcijfer van het CBS (maar niet zal worden verlaagd), de mogelijkheid op te nemen om iedere 10 jaar de grondwaarde en het canonrentepercentage te herzien én door deze herzieningsmogelijkheid als exclusieve bevoegdheid van HHSK op te nemen. Er is bepaald dat de betalingsverplichting jaarlijks moet worden voldaan om te voorkomen dat (rechtsopvolgers van de oorspronkelijke) erfpachters er geen rekening mee houden dat er een vergoeding moet worden betaald voor de grond en zich financieel niet voorbereiden op de gevolgen van het eindigen van de tijdelijke periode waarvoor de betalingsverplichting is afgekocht. Dit is in het belang van de erfpachter. Op het moment dat het slecht gaat met de economie en het consumentenprijsindexcijfer negatief is, wordt de grondwaarde, en als gevolg daarvan de canon, niet verhoogd. Daarnaast wordt de jaarlijkse aanpassing van de grondwaarde, en als gevolg daarvan de canon, op basis van het prijsindexcijfer gemaximaliseerd op 5%. Hierdoor wordt de jaarlijkse lastenstijging tot een redelijke hoogte beperkt. De herziening van zowel de grondwaarde als het canonrentepercentage telkens na verloop van 10 jaren is gebruikelijk en is ook in de huidige erfpachtvoorwaarden (AEV1993) opgenomen. Deze herziening is ook in het belang van de erfpachter; op deze wijze blijft de canon zo dicht mogelijk bij een marktconforme vergoeding. Hiermee worden grote mutaties in geval van heruitgifte voorkomen. Wanneer de verwachting is dat de grondwaarde niet (veel) is gewijzigd sinds de laatste herziening, kan van herziening worden afgezien. Wijziging artikel 7 lid 1
1 t/m 107, reactie conform model VEB i. Indiener stelt dat Overwater de grondwaardetaxaties voor HHSK uitvoert als onafhankelijke taxateur en geeft aan dat deze partij niet objectief is omdat het een rentmeesterskantoor is. Bij het beoordelen van objectiviteit doet het er niet ter zake of een taxateur werkzaam is bij een rentmeesterskantoor dan wel bij een makelaarskantoor. De deskundige moet in staat zijn om een eigenstandig oordeel te vormen van de waarde van een object. Overigens voert Overwater momenteel geen grondwaardetaxaties uit voor het hoogheemraadschap in het kader van het aanbieden van erfpachtcontracten. Het is ons niet bekend op basis van welke informatie deze stelling door de indiener is ingenomen. Alle door het hoogheemraadschap ingeschakelde deskundigen zijn onafhankelijk en objectief. Geen
1 t/m 107, reactie conform model VEB j. Indiener wenst een voor de erfpachter voordeligere
depreciatiefactor in de AEV2021 dan de 25% die is opgenomen.
De depreciatiefactor van 25% is conform de depreciatiefactor
van de AEV1993. Het hoogheemraadschap wenst deze depreciatiefactor aan te
houden en acht deze verdedigbaar.
Geen
1 t/m 107, reactie conform model VEB k. Indiener meent dat het mogelijk moet blijven om de betalingsverplichting van de canon voor de duur van het tijdelijke contract af te kopen omdat dit goedkoper zou zijn dan jaarlijks betalen. Deze conclusie is getrokken op basis van het argument van HHSK vanuit het oogpunt van consumentenbescherming, nl dat er een plotselinge lastenstijging ontstaat aan het einde van een contractperiode / begin van de volgende contractperiode. Op het moment dat de betalingsverplichting voor de duur van het contract wordt afgekocht, betaalt de erfpachter de jaarlijkse canon voor de duur van het contract vooraf. Bij het vaststellen van de afkoopsom wordt de toekomstige waarde van de betalingen contant gemaakt. Groot nadeel van het bieden van de mogelijkheid tot afkoop is dat de (toekomstige) erfpachter die te maken krijgt met het eindigen van het contract, niet gewend is om periodiek een vergoeding te betalen voor het gebruik van de grond en zich niet financieel heeft voorbereid op de lasten die verbonden zijn aan het nieuwe erfpachtcontract. Om de erfpachter tegen dit nadeel te beschermen is er voor gekozen om afkoop niet langer mogelijk te maken. Geen
1 t/m 107, reactie conform model VEB l. Indiener merkt op dat de ingroeiregeling met een ingroeiperiode van 3 jaren erg kort is en verzoekt om een ruimharige(r) ingroeiregeling. Om de financiële gevolgen van de overgang van de huidige canon naar een canon die is gebaseerd is op de actuele grondwaarde van het erfpachtperceel te verzachten is besloten om een overgangsregeling op te stellen voor de situaties waarin de nieuwe canon 100% hoger is dan de laatst geldende canon. Deze overgangsregeling geldt éénmalig, bij de overgang naar de AEV2021. De regeling voorziet in een 10-jarige gewenningsperiode waarin de canon stapsgewijs per jaar zal worden verhoogd naar de marktconforme canon. De overgangsperiode is gelijk aan de termijn van de herzieningen. Indien de nieuwe canon bij de heruitgifte en/of na de10-jaarlijkse herziening meer dan 30% hoger is dan de laatst betaalde canon dan geldt de ingroeiregeling zoals opgenomen in artikel 8 lid 4 AEV2021. Deze ingroeiregeling is niet gewijzigd. Introductie van een eenmalige Overgangsregeling naast de
ingroeiregeling.
1 t/m 107, reactie conform model VEB m. Indiener meent dat de 'belasting' die HHSK bij de erfpachters neerlegt onevenredig hoog is in vergelijking met de andere inwoners van het gebied. Hiermee schendt HHSK zijn belangen en handelt in strijd met het egalité-beginsel. Erfpachters van HHSK maken exclusief gebruik van eigendommen van het hoogheemraadschap. Voor dit gebruik dient, conform de vastgestelde uitgangspunten van het hoogheemraadschap, een marktconforme vergoeding (canon) te worden betaald. Canonbedragen die moeten worden betaald op basis van het erfpachtcontract kwalificeren niet als belasting maar als vergoeding op basis van een gesloten overeenkomst. Het egalité-beginsel houdt in dat indien de overheid door haar handelen schade veroorzaakt die uitgaat boven het normale maatschappelijk risico en die een benadeelde in vergelijking met anderen onevenredig zwaar treft, zij de benadeelde desgevraagd een vergoeding toekent. Hiervan is geen sprake. Geen
108 Bevestiging ontvangst brief 2021.11020 en doorgeven
adreswijziging
Adreswijziging is verwerkt Geen
109 Indiener geeft aan dat hij met verbazing kennis heeft genomen van de ontwerp-AEV2021. Hij meent dat de voorwaarden een aanmerkelijke verslechtering van de voorwaarden inhouden en maakt bij voorbaat bezwaar tegen de voorwaarden. Hij heeft het vermoeden dat bestuurders niet begrijpen welke effecten deze voorwaarden zullen hebben op de erfpachters. Het is niet mogelijk om bezwaar, in de zin van de Algemene wet bestuursrecht, te maken tegen de vaststelling van algemene erfpachtvoorwaarden. Bezwaar staat alleen open tegen schriftelijke beslissingen van een bestuursorgaan die een publiekrechtelijke rechtshandeling inhouden en externe werking hebben. Het vaststellen van algemene voorwaarden valt hier niet onder. Alle ontvangen reacties op de in ontwerp vastgestelde AEV2021, opinievorming hierover in overleggen van het college van dijkgraaf en hoogheemraden en gesprekken met vertegenwoordigers van erfpachters zijn aanleiding geweest om enkele wijzigingen in de AEV2021 op te nemen. Hiermee worden de gevolgen van de overgang naar de nieuwe erfpachtvoorwaarden beperkt. Wijziging artikel 6 en 7. Introductie van een eenmalige Overgangsregeling
110 Indiener is in de veronderstelling dat de erfpacht is
vervallen als gevolg van het verwijderen van de waterleiding.
Contact opgenomen met de indiener om situatie toe te
lichten en mogelijkheden te bespreken.
Geen
111 Indiener geeft aan dat zij geen erfpachter meer is. Contact opgenomen met de indiener. Het erfpachtperceel blijkt ten onrechte niet overgedragen te zijn ten tijde van de overdracht van het aangrenzende erfpachtperceel. Geen
112 Indiener geeft aan dat vreest dat hij op zijn (vergevorderde) leeftijd zijn woning zal verliezen waar hij al 40 jaar woont. Het hoogheemraadschap heeft kennis genomen van het bericht. Het hoogheemraadschap introduceert een eenmalige overgangsregeling die maakt dat erfpachters gedurende een periode van 10 jaar kunnen wennen aan de financiële consequenties van de AEV2021 als de nieuwe canon 100% hoger is dan de laatst geldende canon. Daarnaast geldt er op grond van artikel 8 van de AEV2021 een ingroeiregeling na herziening of als de nieuwe canon bij heruitgifte meer dan 30% hoger is dan de laatst betaalde canon en de Overgangsregeling niet van toepassing is. Tenslotte geldt er op grond van artikel 27 van de AEV2021 een hardheidsclausule inhoudende dat indien in een concreet geval strikte toepassing van een of meerdere bepalingen van de AEV2021 leidt tot onbedoelde, onvoorziene en/of onredelijke en onbillijke situaties, het college van dijkgraaf en hoogheemraden van HHSK kan besluiten tot afwijken van deze bepaling(en). Geen.
113 Indiener verzoekt om nadere informatie over zijn contract. Indiener is van informatie voorzien. Geen
114 Indiener verzoekt om nadere informatie over zijn contract. Indiener is van informatie voorzien. Geen
115 Indiener geeft aan dat nieuwe voorwaarden niet ten gunste
zijn van de erfpachter. De erfpachter moet alleen betalen en onderhouden.
Het hoogheemraadschap heeft kennis genomen van het bericht.
Het hoogheemraadschap heeft bij het opstellen van de AEV2021 reële en goed
verdedigbare keuzes gemaakt waarbij rekening is gehouden met zowel de
belangen van de erfpachters als de belangen van het hoogheemraadschap.
Wijziging artikel 6 en 7. Introductie van een eenmalige Overgangsregeling
116 Indiener verzoekt om nadere informatie over zijn contract. Indiener is van informatie voorzien.. Geen
117 a. Indiener stelt dat het te simpel is om aan te geven dat
er geen schatting kan worden gedaan van de financiële consequenties die de
ontwerp-erfpachtvoorwaarden gaan hebben. Hij heeft begrepen dat het verplicht
is om voor 50 jaar af te kopen en geeft aan dat het in dat geval per
definitie om een groot bedrag zal gaan waar de erfpachters een schatting van
zouden moeten kunnen krijgen.
In de brief met nummer 2021.11020 is opgenomen dat er nog
geen concrete berekening gemaakt kan worden van de aanvangscanon voor de
individuele erfpachter. De grondwaarde van ieder afzonderlijk erfpachtperceel
moet worden bepaald om de vergoeding te kunnen berekenen. In de brief staat
verder dat de verwachting is dat de vergoeding bij het sluiten van een nieuw
contract in veel gevallen duidelijk hoger zal zijn. Dit komt doordat de
grondwaarde van percelen aanmerkelijk is gestegen ten opzichte van de grondwaarde
die 30 jaar geleden is vastgesteld. Wanneer er schattingen zouden worden
gedaan, dan bestaat de kans dat erfpachters de schatting als werkelijkheid
zullen beschouwen en op basis daarvan zullen gaan handelen. Wanneer de
schatting afwijkt van de getaxeerde waarde zijn de gevolgen van de inmiddels
verrichtte handelingen wellicht niet meer terug te draaien. Om dit risico te
vermijden worden er geen schattingen gedaan.
In tegenstelling tot hetgeen indiener stelt, is in de
ontwerp-AEV2021 en in de definitieve AEV2021 de mogelijkheid om de
betalingsverplichting voor de duur van het contract af te kopen uitgesloten
(artikel 11). De canon kan alleen jaarlijks worden betaald.
Geen
117 b. Indiener vraagt zich af waarom het niet mogelijk is om
een contract voor een andere looptijd te sluiten, bijvoorbeeld 25 of 30 jaar.
In de meest recente erfpachtvoorwaarden (AEV1993) kon de
erfpachter kiezen tussen een tijdelijke contractduur van 30 of 50 jaar. In de
AEV2021 vervalt de mogelijkheid om voor de korte contractduur van 30 jaar te
kiezen. Dit biedt de erfpachter en zijn rechtsopvolgers voor een langere
termijn zekerheid met betrekking het bestaan van het contract en is in het
belang van de erfpachter.
Geen
117 c. Indiener vraagt zich af of het terecht is dat de
gestegen grondwaarde een rol speelt bij de bepaling van de vergoeding. Voor
de erfpachters die in de woning blijven wonen verandert er niets aan de
feitelijke situatie maar zij moeten wel meer gaan betalen. Indiener vreest
dat erfpachters de hogere vergoeding mogelijk niet kunnen betalen en zullen
moeten overgaan tot verkoop.
Erfpacht is het recht dat de erfpachter de bevoegdheid
geeft om de onroerende zaak waarvan een ander eigenaar is te houden en te
gebruiken. Het is terecht en gebruikelijk dat de te betalen canon wordt
gebaseerd op de actuele waarde van het perceel. Erfpacht is het recht dat de
erfpachter de bevoegdheid geeft om de onroerende zaak waarvan een ander
eigenaar is te houden en te gebruiken. Er zijn tijdelijke erfpachtcontracten
afgesloten onder de AEV1993. Deze contracten eindigen op de einddatum van het
contract. Als de erfpachter het perceel wil blijven houden en gebruiken dan
kan dit als er een nieuw erfpachtcontract wordt gesloten. Bij het sluiten van
een nieuw contract is het gebruikelijk om de waarde van de grond opnieuw te
bepalen en op basis daarvan de vergoeding te berekenen. Zowel in de AEV1993
als in de AEV2021 is bepaald dat de vergoeding bij het sluiten van het
contract wordt gebaseerd op de actuele grondwaarde van het perceel.
Geen
117 d. Indiener geeft aan dat hij niet kan beoordelen of de
minimum canonrente van 1,75 redelijk is omdat hij te weinig kennis heeft van
deze materie. Hij stelt dat de communicatie vanuit HHSK eenzijdig en weinig
informerend is.
De reactie van de indiener wordt voor kennisgeving
aangenomen. De minimum canonrente is in de AEV2021 aangepast van 1,75% naar
1,5%. Dit percentage zal niet lager worden vastgesteld nu het hoogheemraadschap
met het minimum van 1,5 % verzekerd is van ten minste de dekking van de
beheerkosten en risico’s en een redelijk geachte netto opbrengst uit erfpacht
Wijziging artikel 6 lid 4
117 e. Indiener meent dat het redelijk is als erfpachters
instemming zouden moeten verlenen aan de door HHSK in te schakelen
onafhankelijke taxateur.
De grondwaarde bij uitgifte van een erfpachtcontract en
bij herziening, wordt in eerste instantie in opdracht van HHSK door een
onafhankelijke deskundige bepaald. Bij het verlenen van deze opdracht heeft
de erfpachter geen rol. Op het moment dat de erfpachter het niet eens is met
de grondwaarde die door deze onafhankelijke taxateur is bepaald, dan wordt de
erfpachter in de gelegenheid gesteld om zelf een taxatie te laten doen door
een onafhankelijke gecertificeerde deskundige (artikel 9 lid 3 AEV2021).
Geen
117 f. Indiener geeft aan dat de jaarlijkse indexatie van de
canon tot gevolg kan hebben dat de canon hard gaat stijgen als gevolg van
hoge inflatie. Indexering kan echter niet leiden tot een daling van de canon.
Dit is een juiste lezing van hetgeen in de bepaling is
opgenomen. Om de gevolgen te beperken is er een maximum gesteld aan de
jaarlijkse aanpassing van de grondwaarde, en als gevolg daarvan de canon, op
basis van de CBS-prijsindex. Dit maximum is gesteld op 5%.
Wijziging artikel 7 lid 1
118 Indiener verzoekt om telefonisch contact om vragen
persoonlijk beantwoord te krijgen.
Indiener is van informatie voorzien. Geen
119 Indiener verzoekt om nadere informatie over zijn contract
omdat hij niet bekend is met het bestaan van een contract met zijn stichting.
Indiener is van informatie voorzien. Geen
120 Indiener verzoekt om nadere informatie over zijn contract. Indiener is van informatie voorzien. Geen
121 Indiener geeft aan dat hij verwacht dat een contract met
een periode van 50 jaar voor hem waarschijnlijk te kostbaar is gezien zijn
leeftijd. Hij verwacht dat de woning lastiger verkocht zal worden op het
moment dat er geen afgekocht contract bij zit en dat de waarde van de woning
als gevolg hiervan daalt. Stelt dat hij de woning 2 jaar geleden niet gekocht
zou hebben als bekend was geweest dat de erfpachtvoorwaarden zouden wijzigen
en geeft aan dat hij HHSK advies gevraagd heeft inzake het al dan niet accepteren
van tussentijdse aanbod tot heruitgifte.
In de AEV2021 is uitgesloten dat de betalingsverplichting
kan worden afgekocht voor de duur van het contract. De vergoeding wordt
jaarlijks betaald. De duur van het contract heeft geen invloed op de hoogte van
de jaarlijkse vergoeding. In de AEV1993 waren er verschillende
contractperioden mogelijk en iedere periode kende een andere procedure met
betrekking tot herziening. De nieuwe voorwaarden bevatten één contractduur
van 50 jaar om erfpachters voor een langere periode zekerheid te geven.
In 2018 was er nog niets bekend over het vaststellen van
nieuwe erfpachtvoorwaarden en hierdoor ook niet over de inhoud van nieuwe
voorwaarden. Het hoogheemraadschap geeft geen adviezen over besluiten die
zijn gerelateerd aan de aankoop van erfpachtrechten. Bij de aankoop van een
woning (recht van erfpacht) is het van belang dat de koper zich bewust is van
het object van de koopovereenkomst. De koper dient zich door een deskundige
te laten informeren over de (juridische en financiële) gevolgen die verbonden
zijn aan de koop van een tijdelijk recht van erfpacht indien hij niet
beschikt over de betreffende kennis.
Geen
122 en 123 a. Indiener stelt dat de ontwerp-AEV2021 verstrekkende
gevolgen hebben voor zijn financiële omstandigheden en hiermee samenhangende
persoonlijke situatie en toekomstperspectief. Om deze reden is hij uitermate
teleurgesteld in de nieuwe voorwaarden.
Het hoogheemraadschap heeft kennis genomen van het
bericht. Het hoogheemraadschap introduceert een eenmalige overgangsregeling
die maakt dat erfpachters gedurende een periode van 10 jaar kunnen wennen aan
de financiële consequenties van de AEV2021 voor de situaties waarin de nieuwe
canon 100% hoger is dan de laatst geldende canon. Indien de nieuwe canon bij de
heruitgifte en/of na de 10-jaarlijkse herziening meer dan 30% hoger is dan de
laatst betaalde canon dan geldt de ingroeiregeling zoals opgenomen in artikel
8 lid 4 AEV2021. Tenslotte geldt er op grond van artikel 27 van de AEV2021
een hardheidsclausule inhoudende dat indien in een concreet geval strikte
toepassing van een of meerdere bepalingen van de AEV2021 leidt tot
onbedoelde, onvoorziene en/of onredelijke en onbillijke situaties, het
college van dijkgraaf en hoogheemraden van HHSK kan besluiten tot afwijken
van deze bepaling(en).
Geen
122 en 123 b. Indiener vraagt zich af of het erfpachtstelsel nog
noodzakelijk is en het doel, de waarborging van waterstaatkundige belangen,
dient. Hij stelt dat zijn erfpachtpercelen geen relatie hebben met de
waterstaatkundige functie van de dijk. Ook verzoekt hij het bestuur om alleen
vanuit publiekrecht te werken en de privaatrechtelijke regels ten aanzien van
erfpachters vorm te geven vanuit het beginsel van behoorlijk bestuur en
vanuit het redelijkheidsbeginsel.
Dit is geen onderwerp dat aan de erfpachters ter reactie
is voorgelegd. Om deze reden is hierover ook geen ander uitgangspunt
ingenomen dan het reeds jarenlang gehanteerde uitgangspunt. De betreffende
percelen zijn grotendeels gelegen binnen de zonering van een waterstaatswerk
en om deze reden van waterstaatkundig belang. Het eigendomsrecht van een
perceel is het meest omvattende recht op een perceel. Er dient een
onderscheid te worden gemaakt tussen het hoogheemraadschap dat handelt als
eigenaar van een perceel en het hoogheemraadschap dat handelt ter uitvoering
van publiekrechtelijke taken. Bevoegdheden die het hoogheemraadschap
krachtens het burgerlijk recht heeft (bijvoorbeeld als eigenaar/erfverpachter
van een perceel), mogen op grond van artikel 3:14 BW niet worden uitgeoefend
in strijd met geschreven of ongeschreven regels van publiekrecht. De
erfpachtvoorwaarden worden conform dit uitgangspunt vormgegeven met
inachtneming van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Er is niet
gekozen voor het door u voorgestelde uitgangspunt om alleen nog te handelen
vanuit de bevoegdheden die HHSK heeft op grond van het publiekrecht.
Geen
122 en 123 c. Indiener acht het niet reëel dat willekeurige burgers
en ondernemers door deze nieuwe erfpachtvoorwaarden in de problemen worden
gebracht. De houding van de sterke overheid tegenover een weerloze burger en
ondernemer zorgt voor een machteloos gevoel en stress. De indiener verzoekt
om een onafhankelijk onderzoek naar het ontstaan van de cultuuromslag
tegenover de erfpachters.
Dit is geen onderwerp dat aan de erfpachters ter reactie
is voorgelegd. Er is geen sprake van een cultuuromslag; uitgangspunt is dat
er voor het gebruik van eigendommen van het hoogheemraadschap een
marktconforme vergoeding dient te worden betaald. Er is geen sprake van
willekeurige burgers dan wel ondernemers. Bij de aankoop van een woning (recht
van erfpacht) is het van belang dat de koper zich bewust is van het object
van de koopovereenkomst. De koper dient zich door een deskundige te laten
informeren over de (juridische en financiële) gevolgen die verbonden zijn aan
de koop van een tijdelijk recht van erfpacht indien hij niet beschikt over de
betreffende kennis.
Geen
122 en 123 d. Indiener stelt dat het hoogheemraadschap zowel
publiekrechtelijk als privaatrechtelijk veel macht heeft en dat erfpachters
geen mogelijkheid hebben om inspraak te hebben op het nieuwe beleid. Er is
sprake van ongelijke verhoudingen.
Aan de erfpachters is (onverplicht) de mogelijkheid
geboden om hun reactie te geven op de in ontwerp vastgestelde AEV2021. Deze
mogelijkheid bieden wij omdat wij het belangrijk vinden om mening van de
erfpachters over de voorgestelde AEV2021 te vernemen op een moment waarop hun
reacties van invloed zijn op de besluitvorming. Van deze mogelijkheid heeft u
gebruik gemaakt.
Wij hebben kennisgenomen van alle ingediende reacties en hebben
deze reacties betrokken in de besluitvorming over de Algemene Erfpachtvoorwaarden
2021 door het college van dijkgraaf en hoogheemraden van het
Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard.
Geen
122 en 123 e. Indiener stelt dat het hoogheemraadschap niet weet
welke gevolgen de nieuwe voorwaarden voor de erfpachters hebben.
De (algemene) gevolgen van de nieuwe erfpachtvoorwaarden
zijn bij HHSK bekend. In de brief met nummer 2021.11020 is opgenomen dat er
nog geen concrete berekening gemaakt kan worden van de vergoeding voor de
individuele erfpachter. De grondwaarde van het erfpachtperceel moet worden
bepaald om de vergoeding te kunnen berekenen. In de brief staat verder dat de
verwachting is dat de vergoeding bij het sluiten van een nieuw contract in
veel gevallen duidelijk hoger zal zijn. Dit komt doordat de grondwaarde van
percelen aanmerkelijk is gestegen ten opzichte van de grondwaarde die 30 jaar
geleden is vastgesteld.
Geen
122 en 123 f. Indiener doet het voorstel om scenario's uit te werken
en te bespreken zodat het besluit naar redelijkheid, rechtmatigheid en
zorgvuldig, bewust van de gevolgen voor de erfpachters tot stand komt.
Het hoogheemraadschap heeft zich laten adviseren bij de
totstandkoming van deze AEV. Daarbij is voor is voor een aantal objecten de
grondwaarde getaxeerd door een onafhankelijke deskundige. Aan de hand van de
getaxeerde waarde is de aanvangscanon op basis van de ontwerp-AEV2021
berekend zodat in algemene zin inzicht is verkregen in de financiële
consequenties. Dat heeft ertoe geleid dat er, ondanks
dat er een eenmalige ingroeiregeling was afgesproken er nu opnieuw een
ingroeiregeling is opgenomen in de AEV2021 en dat er daarnaast een eenmalige overgangsregeling
wordt geïntroduceerd. Het hoogheemraadschap heeft bij de vaststelling dan ook
zorgvuldig gehandeld.
Geen
122 en 123 g. Indiener stelt dat de kosten voor de uitvoering van de
publiekrechtelijke taken van het hoogheemraadschap voor een onevenredig deel
via de erfpacht ten laste van de erfpachters wordt gebracht. Daarnaast
verzoekt indiener om de tarieven voor de erfpacht op nihil vast te stellen
zodat de kosten voor de taakuitoefening van het hoogheemraadschap evenredig
worden verdeeld over de inwoners van het gebied.
De aanwending van de opbrengst van privaatrechtelijke
contracten is geen onderwerp dat aan de erfpachters ter reactie is
voorgelegd. Bij het aanbieden van de erfpachtcontracten is bepaald dat er een
vergoeding moet worden betaald voor het gebruik van de grond. Dit is een
redelijk uitgangspunt en in overeenstemming met hetgeen in de wet is geregeld
omtrent erfpacht. Er is geen enkele objectief te rechtvaardigen reden om
eigendommen van het hoogheemraadschap zonder de betaling van een
marktconforme vergoeding ter beschikking te stellen aan erfpachters.
Geen
122 en 123 h. Indiener meent dat het hoogheemraadschap haar eigen
belang boven het belang van de erfpachter stelt door te kiezen voor
tijdelijke contracten. De keuze voor tijdelijke erfpachtcontracten biedt de
erfpachter de minste (financiële) zekerheid. De financiële gevolgen van de
ontwerp-AEV2021 zijn groot voor de erfpachters en leiden tot strijdigheid met
het proportionaliteitsbeginsel.
De keuze voor tijdelijke erfpachtcontracten is ook in de
reeds bestaande erfpachtvoorwaarden gemaakt en wijzigt niets in het nadeel
van de positie van de huidige erfpachters. Zij hebben tijdelijke contracten
en krijgen de mogelijkheid om een nieuw tijdelijk contract te sluiten. In de
meest recente erfpachtvoorwaarden (AEV1993) kon de erfpachter kiezen tussen
een tijdelijke contractduur van 30 of 50 jaar. In de AEV2021 vervalt de
mogelijkheid om voor de korte contractduur van 30 jaar te kiezen. Dit biedt
de erfpachter en zijn rechtsopvolgers voor een langere termijn zekerheid met
betrekking het bestaan van het contract en is in het belang van de
erfpachter.
Naar aanleiding van de ontvangen reacties is de inhoud van
de AEV2021 op belangrijke punten aangepast om de erfpachters tegemoet te
komen. Hierbij is uitdrukkelijk rekening gehouden met de geuite wens
erfpachters om de financiële gevolgen van de wijziging van de algemene
erfpachtvoorwaarden te begrenzen. Ons inziens is van disproportionaliteit
geen sprake. In de in ontwerp vastgestelde AEV2021 vormde de gemiddelde rente
op woninghypotheken de basis voor de berekening van de canonrente. In de
definitieve AEV2021 wordt de rente op staatsobligaties, met een opslag van
0,5%, gebruikt om de canonrente vast te stellen. In plaats van een minimum
canonrente van 1,75% wordt een minimum van 1,5% opgenomen en de jaarlijkse
aanpassing van de grondwaarde, en als gevolg daarvan de canon, wordt
gemaximaliseerd op 5%.
Wijziging artikel 6 en 7. Introductie van een eenmalige
Overgangsregeling
122 en 123 i. Indiener verzoekt het hoogheemraadschap om een contract
aan te bieden dat meer zekerheid biedt voor een lange termijn en bij voorkeur
eeuwigdurend.
De keuze voor tijdelijke erfpachtcontracten is ook in de
reeds bestaande erfpachtvoorwaarden gemaakt en wijzigt niets ten nadele van
de positie van de huidige erfpachters. Zij hebben tijdelijke contracten en
krijgen de mogelijkheid om een nieuw tijdelijk contract te sluiten.
Het hoogheemraadschap mag als eigenaar van de grond de
reële en verdedigbare keuze maken voor tijdelijke erfpachtcontracten. In de
meest recente erfpachtvoorwaarden (AEV1993) kon de erfpachter kiezen tussen
een tijdelijke contractduur van 30 of 50 jaar. In de AEV2021 vervalt de
mogelijkheid om voor de korte contractduur van 30 jaar te kiezen. Dit biedt
de erfpachter en zijn rechtsopvolgers voor een langere termijn zekerheid met
betrekking het bestaan van het contract en is in het belang van de
erfpachter. Daarnaast heeft het hoogheemraadschap de wens om de eigendom te
behouden en, indien noodzakelijk, zo goed en efficiënt mogelijk en tegen zo
laag mogelijke kosten over de percelen te kunnen beschikken. Eeuwigdurende
contracten en contracten voor onbepaalde tijd zijn niet met die
uitgangspunten in overeenstemming.
Geen
122 en 123 j. Er is een minimum canonpercentage van 1,75 opgenomen.
Indiener meent dat het niet disproportioneel en onrechtmatig is om de
erfpachtcanon kunstmatig hoog te houden door een minimum op te nemen. Indiener
meent dat HHSK bij heruitgifte in erfpacht verplicht is om de rekenmethodiek
uit de AEV1993 toe te passen en verzoekt om het canonpercentage zoals
beschreven in de AEV1993 toe te passen dan wel een veel lager minimum toe te
passen.
Met betrekking tot het minimum canonpercentage heeft een
heroverweging plaatsgevonden. Met het toepassen van een minimum
canonrentepercentage verzekert het hoogheemraadschap zich als erfverpachter
in tijden van extreem lage rentes ten minste van het dekken van beheerkosten
en risico's en van een zekere minimale en redelijk geachte netto opbrengst
uit erfpacht.
 
Bij het vaststellen van nieuwe algemene
erfpachtvoorwaarden is er geen verplichting om de rekenmethodiek uit oudere
algemene voorwaarden te blijven toepassen. Voor zover de
AEV 1993 ten aanzien van de zittende erfpachter een beperking bevat in
artikel 5 van de AEV1993, ziet deze slechts op de formule om te komen tot de
te betalen canon en niet tevens op de wijze waarop tot het
canonrentepercentage wordt gekomen.
Wijziging artikel 6 lid 4.
122 en 123 k. Indiener verzoekt om een maximum canonrentepercentage
of maximum canonstijging op te nemen.
Om aan de behoefte van de erfpachters, om de jaarlijkse
lastenstijging te beperken tot een redelijke hoogte, tegemoet te komen is
besloten om de jaarlijkse aanpassing van de grondwaarde, en als gevolg
daarvan de canon, te beperken tot 5%. De jaarlijkse lastenstijging wordt
hierdoor tot een redelijke hoogte beperkt.
Wijziging artikel 7 lid 1
122 en 123 l. Indiener stelt dat de belangen van de erfpachter op
onaanvaardbare wijze ondersneeuwen door: te bepalen dat de canon jaarlijks
moet worden betaald, te bepalen dat de canon jaarlijks kan worden verhoogd
met het consumentenprijsindexcijfer van het CBS (maar niet zal worden
verlaagd), de mogelijkheid op te nemen om iedere 10 jaar de grondwaarde en
het canonrentepercentage te herzien én door deze herzieningsmogelijkheid als
exclusieve bevoegdheid van HHSK op te nemen.
Er is bepaald dat de betalingsverplichting jaarlijks moet
worden voldaan om te voorkomen dat (rechtsopvolgers van de oorspronkelijke)
erfpachters er geen rekening mee houden dat er een vergoeding moet worden
betaald voor de grond en zich financieel niet voorbereiden op de gevolgen van
het eindigen van de tijdelijke periode waarvoor de betalingsverplichting is
afgekocht. Dit is in het belang van de erfpachter.
Op het moment dat het slecht gaat met de economie en het
consumentenprijsindexcijfer negatief is, wordt de canon niet verhoogd. De
jaarlijkse lastenstijging wordt tot een redelijke hoogte beperkt door de
jaarlijkse aanpassing van de grondwaarde, en als gevolg daarvan de canon, te
beperken tot 5%.
De herziening van zowel de grondwaarde als het
canonrentepercentage telkens na verloop van 10 jaren is gebruikelijk en is
ook in de huidige erfpachtvoorwaarden (AEV1993) opgenomen. Deze herziening is
ook in het belang van de erfpachter; op deze wijze blijft de canon zo dicht
mogelijk bij een marktconforme vergoeding. Hiermee worden grote mutaties in
geval van heruitgifte voorkomen. Wanneer de verwachting is dat de grondwaarde
niet (veel) is gewijzigd sinds de laatste herziening, kan van herziening
worden afgezien.
Wijziging artikel 7 lid 1
122 en 123 m. Indiener stelt dat Overwater de grondwaardetaxaties
voor HHSK uitvoert als onafhankelijke taxateur en geeft aan dat deze partij
niet objectief is omdat het een rentmeesterskantoor is.
Bij het beoordelen van objectiviteit doet het er niet ter
zake of een taxateur werkzaam is bij een rentmeesterskantoor dan wel bij een
makelaarskantoor. De deskundige moet in staat zijn om een eigenstandig
oordeel te vormen van de waarde van een object. Overigens voert Overwater
momenteel geen grondwaardetaxaties uit voor het hoogheemraadschap in het
kader van het aanbieden van erfpachtcontracten. Het is ons niet bekend op
basis van welke informatie deze stelling door de indiener is ingenomen. Alle
door het hoogheemraadschap ingeschakelde deskundigen zijn onafhankelijk en
objectief.
Geen
122 en 123 n. Indiener wenst een voor de erfpachter voordeligere
depreciatiefactor in de AEV2021 dan de 25% die is opgenomen. Het handhaven
van de bestaande depreciatiefactor is in strijd met het evenredigheids-beginsel
en niet reëel.
De canon wordt in het algemeen bepaald door drie factoren:
de canonrente, de grondwaarde en een (eventuele) depreciatiefactor. Een relatief
hoge depreciatiefactor betekent niet automatisch dat de canon ook hoog is.
De depreciatiefactor van 25% is conform de depreciatiefactor
van de AEV1993. Het hoogheemraadschap wenst deze depreciatiefactor aan te
houden en acht deze verdedigbaar.
Er is geen sprake van strijdigheid met het
evenredigheidsbeginsel; er is geen sprake van een inbreuk op een individueel
belang.
Geen
122 en 123 o. Indiener meent dat het mogelijk moet blijven om de
betalingsverplichting van de canon voor de duur van het tijdelijke contract
af te kopen omdat dit goedkoper zou zijn dan jaarlijks betalen. Deze
conclusie is getrokken op basis van het argument van HHSK vanuit het oogpunt
van consumentenbescherming, nl dat er een plotselinge lastenstijging ontstaat
aan het einde van een contractperiode / begin van de volgende
contractperiode. Indiener geeft de lastenstijging die erfpachters met een
contract voor 30 jaar onder de AEV1993 tegemoet zien als voorbeeld om te
onderbouwen dat jaarlijks betalen niet beschermt tegen een aanzienlijke
lastenstijging.
Op het moment dat de betalingsverplichting voor de duur
van het contract wordt afgekocht, betaalt de erfpachter de jaarlijkse canon
voor de duur van het contract vooraf. Bij het vaststellen van de afkoopsom
wordt de toekomstige waarde van de betalingen contant gemaakt. Groot nadeel
van het bieden van de mogelijkheid tot afkoop is dat de (toekomstige)
erfpachter die te maken krijgt met het eindigen van het contract, niet gewend
is om periodiek een vergoeding te betalen voor het gebruik van de grond en
zich niet financieel heeft voorbereid op de lasten die verbonden zijn aan het
nieuwe erfpachtcontract. Om de erfpachter tegen dit nadeel te beschermen is
er voor gekozen om afkoop niet langer mogelijk te maken.
De stijging van de lasten van erfpachters met een contract
voor 30 jaar onder de AEV1993 is het gevolg van de stijging van de
grondwaarde van het perceel ten opzichte van de waarde van deze grond bij het
aangaan van het contract. Bij deze contracten is de grondwaarde tussentijds
niet opnieuw vastgesteld. Dit voorbeeld is ongeschikt ter onderbouwing van de
stelling dat jaarlijkse betaling een plotselinge en aanzienlijke lastenstijging
tot gevolg heeft.
Onder de AEV2021 kan telkens na verloop van 10 jaren sinds
de aanvang of wijziging van het erfpachtrecht de canon worden herzien door
herziening van het canonrentepercentage en de grondwaarde. Hierdoor blijft de
canon marktconform en plotselinge lastenstijgingen aan het einde van de
contractperiode minder waarschijnlijk.
Geen
122 en 123 p. Indiener verzoekt om een ruimhartige(r) ingroeiregeling
op te nemen.
Om de financiële gevolgen van de overgang van de huidige
canon naar een canon die is gebaseerd is op de actuele grondwaarde van het
erfpachtperceel te verzachten is besloten om een overgangsregeling op te
stellen voor de situaties waarin de nieuwe canon 100% hoger is dan de laatst
geldende canon. Deze overgangsregeling geldt éénmalig, bij de overgang naar
de AEV2021. De regeling voorziet in een 10-jarige gewenningsperiode waarin de
canon stapsgewijs per jaar zal worden verhoogd naar de marktconforme canon.
De overgangsperiode is gelijk aan de termijn van de herzieningen.
Indien de nieuwe canon bij de heruitgifte en/of na de
10-jaarlijkse herziening meer dan 30% hoger is dan de laatst betaalde canon
dan geldt de ingroeiregeling zoals opgenomen in artikel 8 lid 4 AEV2021. Deze
ingroeiregeling is niet gewijzigd.
Introductie van een eenmalige Overgangsregeling naast de
ingroeiregeling.
122 en 123 q. Indiener verzoekt om de mogelijkheid te bieden om
erfpachtpercelen te kopen indien deze niet van waterstaatkundig belang zijn
én een reële regeling in het leven te roepen om verkoop mogelijk te maken.
Dit is geen onderwerp dat aan de erfpachters ter reactie
is voorgelegd.
 
Het college is voornemens om in 2022 richtlijnen voor de
verkoop van erfpachtpercelen vast te stellen.
Geen
122 en 123 r. Indiener acht het onredelijk en oneerlijk dat hij
zonder compensatie of verrekening zorg dient te dragen voor het onderhoud en
het op hoogte houden van het erfpachtperceel. Hij verzoekt het bestuur om
kosten voor bodemversterkende ingrepen en onderhoud van het perceel in
mindering te brengen op de te betalen erfpachtvergoeding.
Dit is geen onderwerp dat aan de erfpachters ter reactie
is voorgelegd.
In de erfpachtvoorwaarden (zowel AEV1993 als AEV2021) is
vastgelegd dat de erfpachter verplicht is de in erfpacht uitgegeven grond en
de zich daarop bevindende opstallen in goede staat te houden. De wet bepaalt
bovendien dat de eigenaar niet verplicht is tot het doen van enige
herstelling (artikel 5:96 lid 1 BW). De erfpachter heeft er zelf belang bij
dat het in erfpacht gegevene in goede staat van onderhoud blijft verkeren.
Van verrekening van (onderhouds-) kosten kan geen sprake zijn.
Geen
122 en 123 s. Indiener verzoekt het bestuur om de vergoeding voor de erfpacht terug te brengen naar een reële basis. Hij meent dat een percentage van 0,01-0,02 van de getaxeerde actuele grondwaarde (in plaats van 75%) een reële basis is voor de berekening van een aanvaardbare vergoeding. Het hanteren van 0,01 of 0,02% (depreciatie van
0,99-0,98%) van de getaxeerde waarde zou tot gevolg hebben dat de canon een
percentage van 0,01-0,02% van de getaxeerde grondwaarde uit zou komen. De
canon is een jaarlijkse vergoeding voor het gebruik van de grond die eigendom
is van een ander. Deze grond heeft een waarde. Wij achten het niet redelijk
om te verzoeken om een verwaarloosbare vergoeding voor het gebruik van deze
grond te rekenen. Dit is geen reële basis voor een marktconforme vergoeding.
Om deze redenen wordt de suggestie niet overgenomen.
Geen
122 en 123 t. Indiener meent dat erfpachtpercelen momenteel
onverkoopbaar zijn en lang leeg staan als gevolg van het beleid van HHSK. Dit
zorgt voor verpaupering en waardedaling van omliggende percelen.
Dit is geen onderwerp dat aan de erfpachters is
voorgelegd.
Het klopt dat er verschillen zijn tussen de waarde van
woningen op eigen grond en woningen op erfpachtgrond. Erfpachters en kopers
moeten zich bewust zijn van deze verschillen en deze factor meewegen bij het
besluit om een erfpachtrecht te kopen. Er is geen indicatie dat de vermeende
onverkoopbaarheid een relatie heeft met de erfpachtvoorwaarden van het
hoogheemraadschap.
Geen
122 en 123 u. Indiener stelt dat erfpacht een achterhaald principe is
en zorgt voor verstoring van de vastgoedmarkt doordat panden op erfpacht
minder aantrekkelijk zijn. Om deze reden verzoekt indiener het
hoogheemraadschap om erfpacht af te schaffen dan wel het tarief op nihil te
stellen om aansluiting op de vastgoedmarkt te herstellen.
Dit is geen onderwerp dat aan de erfpachters is
voorgelegd.
Wij hebben geen indicatie dat erfpacht de verkoopbaarheid
van woningen op negatieve wijze beïnvloed. Het stellen van de erfpachtcanon
op nihil is geen marktconforme vergoeding. Als deze wens zou worden gevolgd
dan heeft dit bovendien tot gevolg dat de financiële verplichtingen van een
deel van de erfpachters zou vervallen. Dit leidt tot ongelijkheid tussen
erfpachters en is strijdig met het uitgangspunt dat voor het gebruik van
eigendommen van HHSK een marktconforme vergoeding moet worden betaald. Het om
niet in gebruik geven van grond aan erfpachters heeft daarnaast het
onwenselijke gevolg dat erfpachters van HHSK worden bevoordeeld ten opzichte
van overige ingelanden.
Geen
122 en 123 v. Indiener stelt dat de erfpachtvoorwaarden de
erfpachters de mogelijkheid ontneemt om de grond te kunnen kopen of afkopen.
De AEV2021 bevatten geen mogelijkheid om de grond te
kopen. Dit is geen mogelijkheid die aan erfpachters wordt ontnomen omdat de
mogelijkheid tot koop van het bloot-eigendom tot op heden nimmer is geboden
aan de erfpachters. Het college is voornemens om in 2022 richtlijnen voor de
verkoop van erfpachtpercelen vast te stellen.
 
In tegenstelling tot de AEV1993, waarin voor het eerst de
mogelijkheid werd geboden om de betalingsverplichting voor de duur van het
erfpachtcontract af te kopen, bevatten de AEV2021 alleen de mogelijkheid om
de canon jaarlijks te betalen. Op het moment dat de betalingsverplichting
voor de duur van het contract wordt afgekocht, betaalt de erfpachter de
jaarlijkse canon voor de duur van het contract vooraf. Bij het vaststellen
van de afkoopsom wordt de toekomstige waarde van de betalingen contant gemaakt.
Groot nadeel van het bieden van de mogelijkheid tot afkoop is dat de
(toekomstige) erfpachter die te maken krijgt met het eindigen van het
contract, niet gewend is om periodiek een vergoeding te betalen voor het
gebruik van de grond en zich niet financieel heeft voorbereid op de lasten
die verbonden zijn aan het nieuwe erfpachtcontract. Om de erfpachter tegen
dit nadeel te beschermen is er voor gekozen om afkoop niet langer mogelijk te
maken.
Geen
122 en 123 w. Indiener verzoekt om een geschillencommissie in te
stellen om de belangen van individuele erfpachters te behartigen.
Dit is geen onderwerp dat aan de erfpachters is
voorgelegd.
 
Een geschillencommissie heeft niet de taak om de belangen
van één van de betrokken partijen te behartigen. Er zijn binnen het gebied
van HHSK verschillende verenigingen van erfpachters die de belangen van
erfpachters behartigen.
 
De erfpachtvoorwaarden bieden de erfpachter de
mogelijkheid om zelf een taxatie te laten uitvoeren als hij zich niet kan
verenigen met de getaxeerde grondwaarde. Daarna is een drie-partijentaxatie
mogelijk. Geschillen over andere zaken kunnen aan een rechter worden
voorgelegd.
Geen
122 en 123 x. Indiener verzoekt HHSK om richtlijnen voor de taxatie
van erfpachtpercelen vast te stellen zodat de grond kan worden getaxeerd los
van de ligging, de staat van onderhoud en andere aspecten die normaal
gesproken waarde verhogend werken.
De genoemde factoren hebben invloed op de waarde van het
perceel en zullen door de deskundige in ogenschouw moeten worden genomen bij
het bepalen van de waarde van het perceel.
Geen
122 en 123 y. Indiener verzoekt om het canonrentepercentage naar een
reële basis te brengen. Het minimumpercentage van 1,75 acht hij niet reëel als
er voor een lager percentage een geldlening kan worden gesloten.
Met betrekking tot het minimum canonpercentage heeft een
heroverweging plaatsgevonden. Met het toepassen van een minimum
canonrentepercentage verzekert HHSK zich als erfverpachter in tijden van
extreem lage rentes ten minste van het dekken van beheerkosten en risico's en
van een zekere minimale en redelijk geachte netto opbrengst uit erfpacht. In
plaats van een minimum van 1,75% wordt een minimum van 1,5% opgenomen.
Wijziging artikel 6 lid 4.
122 en 123 z. Indiener stelt dat de Participatiewet en de
Omgevingswet volledig genegeerd worden door de ontwerp-AEV2021. Dit
rechtvaardigt een gang naar hogere overheden, de landelijke politiek en de
ombudsman. Het past niet binnen de kaders die de rijksoverheid heeft gesteld,
is teleurstellend en kan het aanzien van HHSK schaden.
Iedere partij die contracten sluit is bevoegd om algemene
voorwaarden vast te stellen. De rijksoverheid heeft geen kaders gesteld voor
de uitgifte in erfpacht door overheden. De vastgestelde AEV2021 zijn algemene
voorwaarden die zullen worden toegepast bij het sluiten van
privaatrechtelijke contracten. De Participatiewet en de (nog niet in werking
getreden) Omgevingswet zijn niet van toepassing.
Het hoogheemraadschap heeft de in ontwerp vastgestelde
AEV2021 bekend gemaakt, aan de erfpachters toegestuurd en hen (onverplicht)
de mogelijkheid geboden om hun reactie hierop te geven. Indiener heeft van
deze mogelijkheid gebruik gemaakt.
Geen
122 en 123 a1. Indiener verzoekt om het mogelijk te maken dat
contracten die voor 30 jaar zijn gesloten onder de AEV1993 worden verlengd
naar 50 jaar.
Onder de AEV1993 worden geen aanbiedingen meer gedaan. Bij
het aangaan van het erfpachtcontract is door de erfpachter de keuze gemaakt
voor de looptijd van het contract. Deze keuze kan niet achteraf worden
aangepast.
Geen
122 en 123 b1. Indiener verzoekt om het erfpachtbeleid (lees: de
erfpachtvoorwaarden) in te trekken omdat het niet meer relevant is voor
de uitvoering van de taken van HHSK vanwege de komst van de Omgevingswet. Het
inzetten van privaatrechtelijke instrumenten is niet meer relevant waardoor
de grond kan worden verkocht.
Het hoogheemraadschap maakt bij het vaststellen van
algemene erfpachtvoorwaarden gebruik van de bevoegdheid die een
contractpartij toekomt om algemene voorwaarden vast te stellen waaronder deze
partij bereid is contracten te sluiten. Hiermee wordt voorkomen dat deze
voorwaarden voor ieder individueel geval geformuleerd moeten te worden en per
contract anders kunnen zijn. Door toepassing van algemene voorwaarden worden
alle erfpachters die contracten sluiten onder deze voorwaarden op een zelfde
wijze behandeld. Dit heeft geen relatie met de Omgevingswet.
 
HHSK heeft als beleidsuitgangspunt gesteld dat het in
eigendom hebben van grond geen doel op zich is maar een nuttig instrument kan
zijn naast de beschikbare publiekrechtelijke instrumenten. HHSK ziet erfpacht
(van oudsher) als één van de middelen om grond langdurig in gebruik te kunnen
geven aan derden.
 
Het college is voornemens in 2022 richtlijnen voor de
verkoop van erfpachtpercelen vast te stellen.
Geen
122 en 123 c1. Indiener verzoekt om erfpachters verschillende
keuzemogelijkheden te bieden zoals afkopen van de betalingsverplichting en
koop van de bloot-eigendom van de grond.
De optie om de betalingsverplichting voor de duur van het
erfpachtcontract af te kopen zal niet worden geboden. Er is bepaald dat de betalingsverplichting
jaarlijks moet worden voldaan om te voorkomen dat (rechtsopvolgers van de
oorspronkelijke) erfpachters er geen rekening mee houden dat er een
vergoeding moet worden betaald voor de grond en zich financieel niet
voorbereiden op de gevolgen van het eindigen van de tijdelijke periode
waarvoor de betalingsverplichting is afgekocht. Dit is in het belang van de
erfpachter.
Het college is voornemens in 2022 richtlijnen voor de
verkoop van erfpachtpercelen vast te stellen.
Geen
122 en 123 d1. Indiener verzoekt om heldere kaders voor de taxatie op
te stellen waarbij gedegen onderzoek en gedegen onderzoek van alle
beperkingen plaatsvindt bij de taxatie.
Een onafhankelijke deskundige bepaalt de grondwaarde van
de onroerende zaak met inachtneming van de ter zake geldende
overheidsvoorschriften (artikel 9 lid 2). HHSK is bereid om te onderzoeken of
een taxatierichtlijn opgesteld kan worden waarin algemene taxatievoorwaarden
worden opgenomen. In taxatierichtlijnen noch opdrachten aan de taxateurs
worden randvoorwaarden en/of uitgangspunten meegegeven die in het voordeel
van HHSK zijn. HHSK gaat uit van en vertrouwt op de onafhankelijkheid en
deskundigheid van de taxateur. Het is aan de deskundigheid van de taxateur om
te bepalen welke concrete onderzoeken er noodzakelijk zijn om de waarde van
de grond te taxeren.
Geen
122 en 123 e1. Indiener meent dat de betaalde afkoopsom kan/moet
worden gezien als aanbetaling op een in het vooruitzicht gestelde koop. Om
deze reden verzoekt indiener om de mogelijkheid tot erfpacht/koop te
introduceren waarbij eerder betaalde canonbedragen en afkoopsommen in
mindering worden gebracht op de koopprijs
Dit is geen onderwerp dat aan de erfpachters ter reactie
is voorgelegd.
Bij het aangaan van het erfpachtcontract is overeengekomen
dat er een vergoeding voor het gebruik van de grond moet worden betaald. Deze
vergoeding kan en zal niet worden gezien als aanbetaling voor een eventuele
koop. Koop van het perceel is nooit in het vooruitzicht gesteld.
Geen
122 en 123 f1. Indiener verzoekt de vast te stellen erfpachtcanon los
te koppelen van een getaxeerde waarde van de grond omdat deze koppeling leidt
tot woekerprijzen die op geen enkele wijze te rechtvaardigen zijn.
Het bepalen van de actuele, getaxeerde waarde van de grond
welke in erfpacht is uitgegeven om deze waarde als basis te gebruiken voor de
berekeningsmethodiek voor de vergoeding is een gebruikelijke wijze om een
vergoeding te bepalen. De grond is immers het onderwerp van het contract.
Deze basis zal niet worden losgelaten.
Geen
122 en 123 g1. Indiener wenst de instelling van rechtsbescherming
voor erfpachters.
Het staat de erfpachter vrij om in geval van geschillen
een oordeel van de rechter te vragen.
Geen
122 en 123 h1. Indiener verzoekt HHSK om een denktank in te richten
om toekomstbestendig beleid te formuleren waarmee tegemoet gekomen wordt aan
alle maatschappelijk relevante aspecten waar het bestuur en de organisatie
van HHSK voor staan.
Dit is geen onderwerp dat aan de erfpachters ter reactie
is voorgelegd.
Geen
125 a. Indiener deelt mede dat hij een aanzienlijke, niet
proportionele stijging van de canon verwacht en daar bezwaar tegen gaat
aantekenen.
Om de financiële gevolgen van de overgang van de huidige
canon naar een canon die is gebaseerd is op de actuele grondwaarde van het
erfpachtperceel te verzachten is besloten om een overgangsregeling op te
stellen voor de situaties waarin de nieuwe canon 100% hoger is dan de laatst
geldende canon. Deze overgangsregeling geldt éénmalig, bij de overgang naar
de AEV2021. De regeling voorziet in een 10-jarige gewenningsperiode waarin de
canon stapsgewijs per jaar zal worden verhoogd naar de marktconforme canon.
De overgangsperiode is gelijk aan de termijn van de herzieningen.
Indien de nieuwe canon bij de heruitgifte en/of na de
10-jaarlijkse herziening meer dan 30% hoger is dan de laatst betaalde canon
dan geldt de ingroeiregeling zoals opgenomen in artikel 8 lid 4 AEV2021. Deze
ingroeiregeling is niet gewijzigd.
Om aan de behoefte van de erfpachters, om de jaarlijkse
lastenstijging te beperken tot een redelijke hoogte, tegemoet te komen is
besloten om de jaarlijkse aanpassing van de grondwaarde, en als gevolg
daarvan de canon, te beperken tot 5%. Hierdoor wordt de jaarlijkse
lastenstijging tot een redelijke hoogte beperkt.
Het is niet mogelijk om bezwaar, in de zin van de Algemene
wet bestuursrecht, te maken tegen de vaststelling van algemene
erfpachtvoorwaarden. Bezwaar staat alleen open tegen schriftelijke
beslissingen van een bestuursorgaan die een publiekrechtelijke
rechtshandeling inhouden en externe werking hebben.
Alle ontvangen reacties op de in ontwerp vastgestelde
AEV2021, opinievorming hierover in overleggen van het college van dijkgraaf
en hoogheemraden en gesprekken met vertegenwoordigers van erfpachters zijn
aanleiding geweest om enkele wijzigingen in de AEV2021 op te nemen. Hiermee
worden de gevolgen van de overgang naar andere erfpachtvoorwaarden beperkt.
Wijziging artikel 6 en 7. Introductie van een eenmalige Overgangsregeling
125 b. Indiener beschrijft historie en situatie ter plaatse
van zijn erfpachtperceel (primaire waterkering) en verzoekt om de
erfpachtgrond aan het te verkopen.
Dit is geen onderwerp dat aan de erfpachters ter reactie
is voorgelegd.
Percelen grond die zijn gelegen op primaire waterkeringen
en eigendom zijn van HHSK worden niet verkocht.
Geen
124 en 126 a. De AEV lijken op een aantal onderdelen in strijd met de
algemene beginselen van behoorlijk bestuur. Op deze onderdelen zijn de AEV
onvoldoende in balans en voldoen niet aan de actuele maatschappelijke
opvatting over de zorgplicht die openbare lichamen hebben ten aanzien van
erfpacht en de verhouding met de erfpachter die daaruit voortvloeit.
Naar aanleiding van de ontvangen reacties is de inhoud van
de AEV2021 op belangrijke punten aangepast om de erfpachters tegemoet te
komen. Hierbij is uitdrukkelijk rekening gehouden met de geuite wens
erfpachters om de financiële gevolgen van de wijziging van de algemene
erfpachtvoorwaarden te begrenzen. In de in ontwerp vastgestelde AEV2021
vormde de gemiddelde rente op woninghypotheken de basis voor de berekening
van de canonrente in plaats van de rente op staatsleningen. De jaarlijkse
aanpassing van de grondwaarde, en als gevolg daarvan de canon, wordt
gemaximaliseerd op 5%.
Wijziging artikel 6 lid 3 en lid 4. Wijziging artikel 7
lid 1.
124 en 126 b. De AEV zijn op onderdelen onnodig bezwarend voor de
erfpachter. Dit doet afbreuk aan o.a. de financierbaarheid en betaalbaarheid
van het erfpachtrecht. Het erfpachtrecht zal hierdoor minder courant worden.
Naar aanleiding van de ontvangen reacties is de inhoud van
de AEV2021 op belangrijke punten aangepast om de erfpachters tegemoet te
komen. Hierbij is uitdrukkelijk rekening gehouden met de geuite wens
erfpachters om de financiële gevolgen van de wijziging van de algemene
erfpachtvoorwaarden te begrenzen.
Wijziging artikel 6 lid 3 en lid 4. Wijziging artikel 7
lid 1.
124 en 126 c. In artikel 4 mist indiener de bepaling dat medewerking
aan de overdracht door het bestuur niet mag worden geweigerd op onredelijke
gronden. Daarmee ontbreekt de verplichting van het bestuur om op basis van
een redelijke en billijke afweging de toestemming voor vervreemding te
verlenen dan wel te weigeren.
Bij het aangaan en uitvoeren van een privaatrechtelijke
overeenkomst moet een overheidslichaam de algemene beginselen van behoorlijk
bestuur in acht nemen. Het is niet noodzakelijk om deze verplichting
expliciet in de AEV op te nemen.
Bovendien biedt de wet in artikel 5:91 lid 4 BW de
erfpachter de mogelijkheid om vervangende toestemming voor de overdracht te
vragen aan de kantonrechter op het moment dat de eigenaar de vereiste
toestemming voor de overdracht of toedeling zonder redelijke gronden weigert
of zich niet verklaart.
Geen
124 en 126 d. Het rentepercentage waar de canonberekening op
gebaseerd zal worden (artikel 6, gemiddelde rente op woninghypotheken
verhoogd met een risico-opslag van 0,25%) is niet voor de hand liggend, niet
langlopend, onredelijk en ongebruikelijk.
In de in ontwerp vastgestelde AEV2021 vormde de gemiddelde
rente op woninghypotheken de basis voor de berekening van de canonrente. In
de definitieve AEV2021 wordt de rente op staatsobligaties met een opslag van
0,5%, gebruikt om de canonrente vast te stellen.
Wijziging artikel 6 lid 3 en lid 4.
124 en 126 e. Het is niet gebruikelijk om een consumentgerichte
rentegrondslag te gebruiken voor de vaststelling van een canonpercentage. Dit
is te veel afhankelijk va de risico-inschatting die banken met commerciële
belangen maken. Bovendien kent deze grondslag al een opslag om het risico af
te dekken.
In de in ontwerp vastgestelde AEV2021 vormde de gemiddelde
rente op woninghypotheken de basis voor de berekening van de canonrente. In
de definitieve AEV2021 wordt de rente op staatsobligaties, met een opslag van
0,5%, gebruikt om de canonrente vast te stellen.
Wijziging artikel 6 lid 3 en lid 4.
124 en 126 f. In relatie tot artikel 8 wordt een maximum
canonpercentage gemist waarmee de erfpachter kan inschatten wat de
erfpachtlasten op lange termijn kunnen zijn. Dit maximum komt de
betaalbaarheid en financierbaarheid ten goede.
Als basis voor het vaststellen van de canonrente wordt de
rente op staatsobligaties gebruikt. Het hoogheemraadschap heeft een minimum
aan de toe te passen canonrente gesteld van 1,5%. Hierdoor verzekert het
hoogheemraadschap zich ten minste van dekking van kosten en risico’s en van
een minimale redelijke geachte netto vergoeding. Het hoogheemraadschap heeft
niet gekozen voor het stellen van een maximum canonrente omdat dit niet past
bij het streven naar een marktconforme canon. Wel heeft het hoogheemraadschap
in de AEV 2021 ervoor gekozen om de jaarlijkse canonstijging op basis van het
CBS-consumenten prijsindexcijfer te maximaliseren op 5%. Hierdoor wordt de
jaarlijkse lastenstijging tot een redelijke hoogte beperkt.
Wijziging artikel 7 lid 1
124 en 126 g. De tienjaarlijkse herziening van zowel de grondwaarde
als het canonpercentage zonder dat daarbij een dempingsregeling is opgenomen,
is onredelijk en onbepaalbaar voor de erfpachter. Dit maakt dat de AEV op dit
onderdeel niet transparant is. Dit artikel is daarmee in strijd met de algemene
beginselen van behoorlijk bestuur.
In de AEV2021 is een dempingsregeling c.q. ingroeiregeling
opgenomen in artikel 8 lid 6. Naar aanleiding van de ontvangen reacties is de
inhoud van de AEV2021 op belangrijke punten aangepast om de erfpachters
tegemoet te komen. Hierbij is uitdrukkelijk rekening gehouden met de geuite
wens erfpachters om de financiële gevolgen van de wijziging van de algemene
erfpachtvoorwaarden te begrenzen. Dit heeft geleid tot de introductie van een
eenmalige overgangsregeling voor een periode van 10 jaar voor de situaties
waarin de nieuwe canon 100% hoger is dan de laatst geldende canon. Deze
overgangsregeling geldt éénmalig, bij de overgang naar de AEV2021. De
regeling voorziet in een 10-jarige gewenningsperiode waarin de canon
stapsgewijs per jaar zal worden verhoogd naar de marktconforme canon. De
overgangsperiode is gelijk aan de termijn van de herzieningen.
Indien de nieuwe canon bij de heruitgifte en/of na de
10-jaarlijkse herziening meer dan 30% hoger is dan de laatst betaalde canon
dan geldt de ingroeiregeling zoals opgenomen in artikel 8 lid 4 AEV2021. Deze
ingroeiregeling is niet gewijzigd.
.
Introductie van een eenmalige Overgangsregeling
124 en 126 h. Het ontbreken van een afkoopregeling (artikel 11)
beperkt de financierbaarheid van het erfpachtrecht. Een afkoopregeling die
voldoet aan de maatschappelijke opvatting van het erfpachtrecht dient
onderdeel te zijn van de AEV.
In tegenstelling tot de AEV1993, waarin voor het eerst de
mogelijkheid werd geboden om de betalingsverplichting voor de duur van het
erfpachtcontract af te kopen, bevatten de AEV2021 alleen de mogelijkheid om
de canon jaarlijks te betalen. Op het moment dat de betalingsverplichting
voor de duur van het contract wordt afgekocht, betaalt de erfpachter de
jaarlijkse canon voor de duur van het contract vooraf. Bij het vaststellen
van de afkoopsom wordt de toekomstige waarde van de betalingen contant
gemaakt. Groot nadeel van het bieden van de mogelijkheid tot afkoop is dat de
(toekomstige) erfpachter die te maken krijgt met het eindigen van het
contract, niet gewend is om periodiek een vergoeding te betalen voor het
gebruik van de grond en zich niet financieel heeft voorbereid op de lasten
die verbonden zijn aan het nieuwe erfpachtcontract. Om de erfpachter tegen
dit nadeel te beschermen is er voor gekozen om afkoop niet langer mogelijk te
maken.
Geen
124 en 126 i. In artikel 15 ontbreekt een regeling op welke wijze de
waarde van de nog aanwezige opstallen wordt bepaald. Dit maakt de
vergoedingssystematiek eenzijdig en subjectief. Hierbij ontbreekt de balans
die de erfpachter middelen geeft om tot een rechtvaardige vergoeding te
komen.
De wettelijke regeling uit artikel 5:99 lid 1 BW is
overgenomen in de AEV2021.
In taxatierichtlijnen noch opdrachten aan de taxateurs
worden randvoorwaarden en/of uitgangspunten meegegeven die in het voordeel
van het hoogheemraadschap zijn. Het hoogheemraadschap gaat uit van en
vertrouwt op de onafhankelijkheid en deskundigheid van de taxateur. Het staat
de erfpachter vrij om in geval van geschillen een oordeel van de rechter te
vragen.
Geen
103 a. Verzoek om een aanbod tot tussentijdse heruitgifte in
erfpacht te doen.
Indiener ontvangt een individuele reactie. Geen
103 b. De AEV2021 leidt tot onredelijk grote financiële
onzekerheid bij de erfpachter. Deze onzekerheid wordt veroorzaakt door de
volgende factoren: de periodieke herziening van de grondwaarde, de korte
ingroeiperiode, de keuze voor hypotheekrente die strijdig is met artikel 5
AEV1993, het vaststellen van een minimumcanonrente-percentage maar het
ontbreken van een maximumcanonrente-percentage, de depreciatiefactor van
slechts 25% ten opzichte van de verzwarende voorwaarden en verplichtingen en
het ontbreken van de mogelijkheid tot afkoop.
Naar aanleiding van de ontvangen reacties is de inhoud van
de AEV2021 op belangrijke punten aangepast om de erfpachters tegemoet te
komen. Hierbij is uitdrukkelijk rekening gehouden met de geuite wens
erfpachters om de financiële gevolgen van de wijziging van de algemene
erfpachtvoorwaarden te begrenzen. In de in ontwerp vastgestelde AEV2021
vormde de gemiddelde rente op woninghypotheken de basis voor de berekening
van de canonrente. In de definitieve AEV2021 wordt de rente op staatsobligaties,
met een opslag van 0,5%, gebruikt om de canonrente vast te stellen. Als basis
voor het vaststellen van de canonrente wordt de rente op staatsobligaties
gebruikt. Het hoogheemraadschap heeft een minimum aan de toe te passen
canonrente gesteld van 1,5%. Hierdoor verzekert het hoogheemraadschap zich
ten minste van dekking van kosten en risico’s en van een minimale redelijke
geachte netto vergoeding. Het hoogheemraadschap heeft niet gekozen voor het
stellen van een maximum canonrente, omdat dit niet past bij het streven naar
een marktconforme canon. Wel heeft het hoogheemraadschap in de AEV 2021
ervoor gekozen om de maximale jaarlijkse aanpassing van de grondwaarde, en
als gevolg daarvan de canon, op basis van het CBS-consumentenprijzen
prijsindexcijfer te maximaliseren op 5%. Hierdoor wordt de jaarlijkse
lastenstijging tot een redelijke hoogte beperkt.
 
Om de financiële gevolgen van de overgang van de huidige
canon naar een canon die is gebaseerd is op de actuele grondwaarde van het
erfpachtperceel te verzachten is besloten om een overgangsregeling op te
stellen voor de situaties waarin de nieuwe canon 100% hoger is dan de laatst
geldende canon. Deze overgangsregeling geldt éénmalig, bij de overgang naar
de AEV2021. De regeling voorziet in een 10-jarige gewenningsperiode waarin de
canon stapsgewijs per jaar zal worden verhoogd naar de marktconforme canon. De
overgangsperiode is gelijk aan de termijn van de herzieningen.
Indien de nieuwe canon bij de heruitgifte en/of na de
10-jaarlijkse herziening meer dan 30% hoger is dan de laatst betaalde canon
dan geldt de ingroeiregeling zoals opgenomen in artikel 8 lid 4 AEV2021. Deze
ingroeiregeling is niet gewijzigd.
 
De periodieke herziening van het canonrentepercentage en
de grondwaarde is noodzakelijk om zo dicht mogelijk bij een marktconforme
vergoeding te blijven en om forse stijgingen in lasten aan het einde van de
looptijd van het contract te voorkomen.
 
De depreciatiefactor van 25% is conform de
depreciatiefactor van de AEV 1993. Het hoogheemraadschap wenst deze
depreciatiefactor aan te houden en acht deze verdedigbaar
Wijziging artikel 6 lid 3 en lid 4. Wijziging artikel 7
lid 1. Introductie van een eenmalige Overgangsregeling.
103 c. De onafhankelijkheid van de in opdracht van HHSK te
verrichten taxatie wordt in twijfel getrokken. Indiener stelt dat vaak een
kostbare taxatiecommissie moeten worden ingezet.
Alle taxateurs die taxaties verrichten in opdracht van het
hoogheemraadschap zijn onafhankelijk. HHSK is bereid om te onderzoeken of een
taxatierichtlijn opgesteld kan worden waarin algemene taxatievoorwaarden
worden opgenomen. In taxatierichtlijnen noch opdrachten aan de taxateurs
worden randvoorwaarden en/of uitgangspunten meegegeven die in het voordeel
van HHSK zijn. HHSK gaat uit van en vertrouwt op de onafhankelijkheid en
deskundigheid van de taxateur. Het is ons niet bekend op basis van welke
informatie deze indiener de onafhankelijkheid van de taxateur in twijfel
trekt.
Indien de erfpachter zich niet kan verenigen met de
getaxeerde waarde, dan wordt de gelegenheid geboden om zelf een taxatie te
laten uitvoeren door een onafhankelijke, gecertificeerde deskundige. De
kosten voor deze taxatie komen voor rekening van de erfpachter. Pas op het
moment dat de getaxeerde waarden meer dan 20% van elkaar verschillen, is er
een taxatiecommissie nodig.
Geen
103 d. Indiener verwacht waardedaling van de opstallen als
gevolg van de nieuwe ontwerp-AEV2021 omdat de financiële consequenties
uiterst onvoorspelbaar zijn.
De reactie van indiener is voor kennisgeving aangenomen. Geen
127 a. Indiener verzoekt om het besluit om niet langer de
mogelijkheid te bieden om de betalingsverplichting af te kopen voor de duur
van het contract opnieuw te bezien.
Op het moment dat de betalingsverplichting voor de duur
van het contract wordt afgekocht, betaalt de erfpachter de jaarlijkse canon
voor de duur van het contract vooraf. Bij het vaststellen van de afkoopsom
wordt de toekomstige waarde van de betalingen contant gemaakt. Groot nadeel
van het bieden van de mogelijkheid tot afkoop is dat de (toekomstige)
erfpachter die te maken krijgt met het eindigen van het contract, niet gewend
is om periodiek een vergoeding te betalen voor het gebruik van de grond en
zich niet financieel heeft voorbereid op de lasten die verbonden zijn aan het
nieuwe erfpachtcontract. Om de erfpachter tegen dit nadeel te beschermen is
er voor gekozen om afkoop niet langer mogelijk te maken.
Geen
127 b. Indiener geeft aan dat transparantie omtrent de
methodiek voor het berekenen van de grondwaarde gewenst is. Dit is vooral van
belang in verband met de beperkingen die verbonden zijn aan het gebruik van
de grond.
Een onafhankelijke deskundige bepaalt de grondwaarde van
de onroerende zaak met inachtneming van de ter zake geldende
overheidsvoorschriften (artikel 9 lid 2). HHSK is bereid om te onderzoeken of
een taxatierichtlijn opgesteld kan worden waarin algemene taxatievoorwaarden
worden opgenomen. In taxatierichtlijnen noch opdrachten aan de taxateurs
worden randvoorwaarden en/of uitgangspunten meegegeven die in het voordeel
van HHSK zijn. HHSK gaat uit van en vertrouwt op de onafhankelijkheid en
deskundigheid van de taxateur. Het is aan de deskundigheid van de taxateur om
te bepalen welke concrete onderzoeken er noodzakelijk zijn om de waarde van
de grond te taxeren.
Geen
127 c. Indiener wenst met betrekking tot toepassing van de
ingroeiregeling duidelijkheid te verkrijgen over de berekening van de (fictieve)
canon voor de erfpachtcontracten waarvan de betalingsverplichting was
afgekocht.
Om de financiële gevolgen van de overgang van de huidige
canon naar een canon die is gebaseerd is op de actuele grondwaarde van het
erfpachtperceel te verzachten is besloten om een overgangsregeling op te
stellen voor de situaties waarin de nieuwe canon 100% hoger is dan de laatst
geldende canon.
Indien de nieuwe canon bij de heruitgifte en/of na de
10-jaarlijkse herziening meer dan 30% hoger is dan de laatst betaalde canon
dan geldt de ingroeiregeling zoals opgenomen in artikel 8 lid 4 AEV2021. Deze
ingroeiregeling is niet gewijzigd.
Voor contracten waarvan de betalingsverplichting is
afgekocht geldt dat in de Overgangsregeling in artikel 1 lid 3 is opgenomen
op welke wijze de laatst geldende canon wordt bepaald.
Introductie van een eenmalige Overgangsregeling naast de
ingroeiregeling.
127 d. Indiener meent dat de duur van de ingroeiregeling
relatief kort is en stelt voor een periode van 10 jaar te hanteren.
Om de financiële gevolgen van de overgang van de huidige
canon naar een canon die is gebaseerd is op de actuele grondwaarde van het
erfpachtperceel te verzachten is besloten om een overgangsregeling op te
stellen voor de situaties waarin de nieuwe canon 100% hoger is dan de laatst
geldende canon. Deze overgangsregeling geldt éénmalig, bij de overgang naar
de AEV2021. De regeling voorziet in een 10-jarige gewenningsperiode waarin de
canon stapsgewijs per jaar zal worden verhoogd naar de marktconforme canon.
De overgangsperiode is gelijk aan de termijn van de herzieningen.
Indien de nieuwe canon bij de heruitgifte en/of na de
10-jaarlijkse herziening meer dan 30% hoger is dan de laatst betaalde canon
dan geldt de ingroeiregeling zoals opgenomen in artikel 8 lid 4 AEV2021. Deze
ingroeiregeling is niet gewijzigd.
Introductie van een eenmalige Overgangsregeling naast de
ingroeiregeling.
127 e. Indiener geeft aan dat een jaarlijkse aanpassing van de
canon met het prijsindexcijfer van het CBS misschien niet onredelijk lijkt.
Pensioenen worden echter niet aangepast aan het prijsindexcijfer. Indiener
acht een koppeling met de pensioenen gewenst omdat er anders sprake kan zijn
van discriminatie van ouderen.
Om aan de behoefte van de erfpachters, om de jaarlijkse
lastenstijging te beperken tot een redelijke hoogte, tegemoet te komen is
besloten om de jaarlijkse aanpassing van de grondwaarde, en als gevolg daarvan
de canon, te beperken tot 5%. Hierdoor wordt de jaarlijkse lastenstijging tot
een redelijke hoogte beperkt.
Van discriminatie van ouderen is geen sprake. De
vaststelling van de canon wordt voor alle erfpachtcontracten gedaan conform
het bepaalde in de van toepassing zijnde AEV. Van het maken van enig onderscheid
op basis van de persoon van de erfpachter is geen sprake.
Wijziging artikel 7 lid 1
127 f. Indiener stelt dat een jaarlijkse aanpassing van de
canon niet opportuun is indien de canon zal worden berekend op basis van de
rente van woninghypotheken met een duur van 5-10 jaar.
In de in ontwerp vastgestelde AEV2021 vormde de gemiddelde
rente op woninghypotheken de basis voor de berekening van de canonrente. In
de definitieve AEV2021 wordt de rente op staatsobligaties, met een opslag van
0,5%, gebruikt om de canonrente vast te stellen.
Wijziging artikel 7

3. Ambtshalve wijzigingen in de tekst van de AEV2021

Voorafgaande aan de vaststelling van de AEV2021 is geconstateerd is dat er enkele onvolkomenheden zaten in de in ontwerp vastgestelde AEV2021. Deze onvolkomenheden zijn hersteld. Het gaat hier bijvoorbeeld om begripsbepalingen die anders zijn gedefinieerd of die in de bepalingen niet werden gebruikt, om bepalingen die nader gespecificeerd moesten worden en om wijzigingen ten behoeve van de leesbaarheid van de tekst. De inhoudelijke wijzigingen zijn als volgt:

Artikel 1 - Definities

Toegevoegd: b. Artikel: een artikel van de(ze) Algemene erfpachtvoorwaarden; onder vernummering van de overige definities

Gewijzigd: c. Bijzondere erfpachtvoorwaarden: de naast, in aanvulling op of in afwijking van de Algemene erfpachtvoorwaarden geldende/overeen te komen bepalingen, als zodanig opgenomen in de Erfpachtovereenkomst en/of de Notariële akte;

Toegevoegd: f. College: het college van dijkgraaf en hoogheemraden van HHSK;

Toegevoegd: g. Deskundige: een onafhankelijk gecertificeerd taxateur van onroerende zaken die bekend is met de vastgoedmarkt van de regio waar de onroerende zaak is gelegen;

Gewijzigd: i. Erfpachter: de natuurlijke perso(o)n(en) en/of rechtsperso(o)n(en), ten behoeve van wie het Erfpachtrecht is gevestigd, en de rechtverkrijgende(n);

Gewijzigd: j. Erfpachtovereenkomst: de schriftelijke, door Partijen ondertekende overeenkomst betreffende de uitgifte in erfpacht van één of meer Onroerende zaken, op welke Erfpachtovereenkomst deze Algemene erfpachtvoorwaarden van toepassing zijn;

Toegevoegd: m. HHSK: het hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard;

Gewijzigd: n. Notariële akte(s): de voor vestiging of heruitgifte of wijziging van het Erfpachtrecht vereiste notariële akte, waarin deze Algemene erfpachtvoorwaarden van toepassing worden verklaard;
Gewijzigd: o. Onroerende zaak: de grond, de met de grond verenigde gebouwen, werken en beplantingen die duurzaam met de grond zijn verenigd, hetzij rechtstreeks, hetzij door vereniging met andere gebouwen of werken (daaronder begrepen appartemensrechten);

Toegevoegd: r. Partij(en): HHSK en de Erfpachter;

Toegevoegd: s. Verenigde vergadering: de verenigde vergadering van HHSK;
Vervallen: o. (deel)perceel: de in erfpacht uit te geven of uitgegeven onroerende zaak

Artikel 3 – Toegestaan gebruik

Gewijzigd: lid 5 De Erfpachter mag zonder schriftelijke privaatrechtelijke toestemming van HHSK de aard, het gebruik en/of de bestemming van de Onroerende zaak niet (laten) wijzigen. Aan deze eventuele toestemming kan HHSK voorwaarden verbinden.

Artikel 5 - Gedoogplichten

Toegevoegd: lid 3. Kunnen HHSK en de Erfpachter niet tot overeenstemming komen over de aard en de hoogte van de schadeloosstelling, dan zal op verzoek van Erfpachter in opdracht en voor rekening van HHSK een deskundigencommissie worden gevormd welke (bij meerderheid van stemmen) een advies zal uitbrengen over de te vergoeden schade.

Toegevoegd: lid 4. Alvorens de deskundigencommissie definitief advies uitbrengt, wordt het advies in concept voorgelegd aan zowel HHSK als de Erfpachter zodat zij binnen vier weken het concept van een inhoudelijke reactie kunnen voorzien. HHSK kent de schadeloosstelling conform het definitieve advies van de deskundigencommissie.

Toegevoegd: lid 5. Indien de Erfpachter het niet eens is met de op grond van lid 4 toegekende schadeloosstelling, kan deze het geschil voorleggen aan de bevoegde rechter.

Onder vernummering van lid 3 tot lid 6

Artikel 10 - Betalingen

Gewijzigd: lid 4. Korting, opschorting of verrekening van door de Erfpachter te verrichten betalingen is uitsluitend toegestaan voor zover het onbetwiste vorderingen op HHSK betreft welke direct verband houden met het Erfpachtrecht.

Artikel 12 - Afstand van het Erfpachtrecht

Gewijzigd: lid 2. Ingeval de Erfpachter het Erfpachtrecht wenst te beëindigen en HHSK hiermee instemt, kunnen HHSK en de Erfpachter overgaan tot beëindiging van het Erfpachtrecht middels een akte van afstand, te verlijden ten overstaan van een door de Erfpachter aan te wijzen notaris. De kosten die verbonden zijn aan de beëindiging komen voor rekening van de Erfpachter.

Artikel 18 - Boete

Gewijzigd: lid 2. Naast de boete op grond van het eerste lid van dit Artikel, kan het College een extra boete vorderen voor elke dag of gedeelte van een dag dat de niet, niet tijdige of niet behoorlijke nakoming voortduurt van ten hoogste twintig (20) maal het bedrag van de alsdan geldende Canon.

Bijlagen

A. Overzicht reactienummers, registratienummers en datum ontvangst reactie
Nummer Registratienummer Datum
ontvangst
1 2021.11417 13-12-2021
2 2022.00574 13-12-2021
3 2022.00575 13-12-2021
4 2022.00576 13-12-2021
5 2022.00578 13-12-2021
6 2022.00579 13-12-2021
7 2022.00580 13-12-2021
8 2022.00581 13-12-2021
9 2022.00582 13-12-2021
10 2022.00584 13-12-2021
11 2022.00585 13-12-2021
12 2022.00586 13-12-2021
13 2022.00587 13-12-2021
14 2022.00588 13-12-2021
15 2022.00590 13-12-2021
16 2022.00592 13-12-2021
17 2022.00593 13-12-2021
18 2022.00595 13-12-2021
19 2022.00596 13-12-2021
20 2022.00597 13-12-2021
21 2022.00598 13-12-2021
22 2022.00600 13-12-2021
23 2022.00601 13-12-2021
24 2022.00603 13-12-2021
25 2022.00604 13-12-2021
26 2022.00606 13-12-2021
27 2022.00607 13-12-2021
28 2022.00608 13-12-2021
29 2022.00609 13-12-2021
30 2022.00610 13-12-2021
31 2022.00611 13-12-2021
32 2022.00613 13-12-2021
33 2022.00614 13-12-2021
34 2022.00615 13-12-2021
35 2021.11769 14-12-2021
36 2022.00617 14-12-2021
37 2022.00618 14-12-2021
38 2022.00619 14-12-2021
39 2022.00621 14-12-2021
40 2022.00622 14-12-2021
41 2022.00624 14-12-2021
42 2022.00625 14-12-2021
43 2022.00627 14-12-2021
44 2022.00628 14-12-2021
45 2022.00629 15-12-2021
46 2022.00631 15-12-2021
47 2022.00632 15-12-2021
48 2022.00633 15-12-2021
49 2022.00635 15-12-2021
50 2022.00636 15-12-2021
51 2022.00637 15-12-2021
52 2022.00638 16-12-2021
53 2022.00640 16-12-2021
54 2022.00642 16-12-2021
55 2022.00643 17-12-2021
56 2022.00645 17-12-2021
57 2022.00646 17-12-2021
58 2022.00648 17-12-2021
59 2022.00650 18-12-2021
60 2022.00651 18-12-2021
61 2022.00652 18-12-2021
62 2022.00654 18-12-2021
63 2022.00656 19-12-2021
64 2022.00657 19-12-2021
65 2022.00659 19-12-2021
66 2022.00660 19-12-2021
67 2022.00661 19-12-2021
68 2022.00662 20-12-2021
69 2022.00664 20-12-2021
70 2022.00665 20-12-2021
71 2022.00667 21-12-2021
72 2022.00670 21-12-2021
73 2022.00672 23-12-2021
74 2022.00673 23-12-2021
75 2022.00674 23-12-2021
76 2022.00676 23-12-2021
77 2022.00678 24-12-2021
78 2022.00679 27-12-2021
79 2022.00680 27-12-2021
80 2022.00681 27-12-2021
81 2022.00682 28-12-2021
82 2022.00683 28-12-2021
83 2022.00685 29-12-2021
84 2022.00687 29-12-2021
85 2022.00691 3-1-2022
86 2022.00692 4-1-2022
87 2022.00693 7-1-2022
88 2022.00695 8-1-2022
89 2022.00696 9-1-2022
90 2022.00698 9-1-2022
91 2022.00699 10-1-2022
92 2022.00701 12-1-2022
93 2022.00702 16-1-2022
94 2022.00703 16-1-2022
95 2022.00704 17-1-2022
96 2022.00732 17-1-2022
97 2022.00733 17-1-2022
98 2022.00735 17-1-2022
99 2022.00826 19-1-2022
100 2022.00835 19-1-2022
101 2022.00885 19-1-2022
102 2022.00886 19-1-2022
103 2022.00959 20-1-2022
104 2022.00992 21-1-2022
105 2022.00994 21-1-2022
106 2022.00997 22-1-2022
107 2022.00999 22-1-2022
108 2022.00437 10-12-2021
109 2022.00438 11-12-2021
110 2022.00439 12-12-2021
111 2022.00440 13-12-2021
112 2022.00441 13-12-2021
113 2022.00442 14-12-2021
114 2022.00443 14-12-2021
115 2022.00444 14-12-2021
116 2022.00445 19-12-2021
117 2022.00446 20-12-2021
118 2022.00447 21-12-2021
119 2022.00448 21-12-2021
120 2022.00449 29-12-2021
121 2022.00535 14-1-2022
122 2022.00962 20-1-2022
123 2022.00964 20-1-2022
124 2022.00987 21-1-2022
125 2022.00989 21-1-2022
126 2022.00990 21-1-2022
127 2022.01005 23-1-2022 (te
laat)

B. Model-reactie Vereniging Erfpachters belangen “De Bermweg”

Aan het college van Dijkgraaf en Hoogheemraden van het Hoogheemraadschap van Schieland en de Krimpenerwaard

Geacht College,

Onder verwijzing naar uw brief van 9 december 2021, met daarin bijgevoegd het op 5 oktober 2021 vastgestelde ontwerp van de algemene erfpachtvoorwaarden 2021 (registratienummer: 2021.08222 en hierna AEV2021) geef ik hieronder mijn zienswijze op dit ontwerp en op de daarbij horende kennisgeving aan de leden van de Verenigde Vergadering van 5 oktober 2021 met kenmerk 2021.08156. Ik zal puntsgewijs de onderdelen van de erfpacht(voorwaarden) en kennisgeving behandelen.

Graag verzoek ik uw college mijn zienswijze in behandeling te nemen en die bij de verzochte aanpassing van het ontwerp van de algemene erfpachtvoorwaarden 2021 te betrekken. Gezien het grote belang en langdurige financiële gevolgen van die erfpachtvoorwaarden voor mij als erfpachter verzoek ik u met klem om tot een evenwichtige en redelijke set van erfpachtvoorwaarden te komen. Gelet op de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en de consumentenbescherming van mij als erfpachter, ga ik er van uit dat u dat zult doen.

Gevolgen en proces

In uw brief van 9 december schrijft u dat u niet weet welke gevolgen de nieuwe voorwaarden voor mij als erfpachter hebben. Wel verwacht u dat de te betalen vergoeding hoger zal zijn. Het is onverantwoord dat een overheid nieuw beleid maakt, terwijl de gevolgen daarvan niet inzichtelijk zijn. Als u als waterschap geen beeld heeft van de exorbitante prijsstijgingen waar ik als erfpachter mee te maken krijg, dan is dat onverantwoord. Op die manier zullen honderden erfpachters in de problemen raken en creëert het HHSK zijn eigen toeslagenaffaire. HHSK moet zich als overheidsorgaan vergewissen van de mogelijke gevolgen. Ik wil u daarom verzoeken om voor aan aantal voorbeeldobjecten te berekenen wat de nieuwe erfpachtvoorwaarden concreet zullen betekenen. Pas na onderzoek daarvan, kan worden beoordeeld of de nieuwe erfpachtvoorwaarden redelijk zijn. In afwachting daarvan wil ik u vragen om de nieuwe erfpachtvoorwaarden niet ongewijzigd vast te stellen, maar ook serieus te kijken naar onderstaande zienswijze.

Ik zie uit naar uw spoedige reactie waarvoor bij voorbaat mijn dank.

Met vriendelijke groet,

Naam

Adres

Postcode Plaats

Contractvorm

Zienswijze

HHSK stelt mijns inziens op onaanvaardbare wijze haar eigen belang mijlenver boven die van mij als erfpachter. Dit doet zij o.a. door te kiezen voor tijdelijke contracten. De voornaamste onderbouwing van HHSK daarvoor is financieel van aard (kosten van beëindiging en verkoopwaarde blooteigendom). Daar staat tegenover dat tijdelijke contracten (of die nu 30 of 50 jaar duren) mij de minste (financiële) zekerheid bieden. Wat voor u als HHSK een leuk extraatje is voor uw begroting, is voor mij als erfpachter een financiële strop. Mijns inziens is iedere verhouding zoek! De parallel met de Toeslagenaffaire is makkelijk getrokken en is pijnlijk.

HHSK kan wel stellen dat dit (onevenredige) nadeel voor erfpachters conform huidige praktijk kan worden beperkt door indien nodig een intentieverklaring tot verlenging te verstrekken, maar de huidige werkelijkheid voor erfpachters is dat banken/financiers met dergelijke verklaringen nu reeds in afnemende mate genoegen nemen. Laat staan wat de toekomst daarvan behelst. Hoe vaak is het überhaupt voorgekomen of komt het voor dat HHSK een erfpacht beëindigt of dat zij (te) weinig verkoopwaarde voor haar blooteigendom beurt? Weegt dat theoretische risico voor HHSK op tegen de kille werkelijkheid voor mij als erfpachter? Ik vind pertinent van niet!

Verzoek

Ik verzoek HHSK daarom te kiezen voor voortdurende erfpacht. HHSK kan de canon dan nog steeds periodiek herzien en ik heb als erfpachter meer zekerheid. Een win-win.

Canonpercentage

Zienswijze

In mijn huidige erfpachtvoorwaarden (1993) staat dat HHSK bij heruitgifte van de erfpacht het canonpercentage vaststelt op het gemiddelde rentepercentage van staatsleningen over tien jaar verminderd met de inflatie over die periode. Mijns inziens komt die rekensom zo rond de 0% uit en moet HHSK dat canonpercentage dus opnemen wanneer zij mij een aanbod voor een erfpachtcontract doet. HHSK doet dat echter niet in het ontwerp van de AEV2021, want zij baseert zich op de hypotheekrente en hanteert een minimum canonpercentage van 1.75%. Waar staat dat HHSK dat zomaar kan doen? HHSK houdt daarmee mijn erfpachtcanon kunstmatig hoog. Dat is niet fair en niet marktconform!

Verzoek

Ik verzoek u daarom om het fair te houden, het canonpercentage zoals beschreven in de AEV1993 toe te passen, dan wel een veel lager minimum toe te passen die beter aansluit bij de markt, en om daarnaast een maximum canonpercentage dan wel een maximum canon(stijging) vast te stellen ter bescherming van mij als erfpachter. Immers, als u een minimum zou mogen vaststellen, vind ik dat ik ook een maximum mag krijgen. Verder verzoek ik u om een ruimhartige(r) ingroeiregeling wanneer mijn canon zou stijgen.

Canon, Grondwaarde(taxatie) & Depreciatie

Zienswijze

HHSK laat mij in de toekomst ieder jaar een canon betalen. Dat bedrag wordt ook nog eens ieder jaar verhoogd met het consumentenprijsindexcijfer van het CBS. Als het slecht gaat met de economie, zoals bijvoorbeeld in 2008 en 2015 het geval was, dan leidt dat voor mij als erfpachter niet tot een lager canon. Dit voordeeltje is dus alleen voor het HHSK. Alsof dat nog niet genoeg is, kan HHSK na 10 jaar het rentepercentage en de grondwaarde herzien. Ook dit is een exclusieve bevoegdheid van het HHSK en kan niet op mijn verzoek, bijvoorbeeld nadat grondprijzen in de toekomst wellicht gedaald zijn.

Ook ten aanzien van grondwaardetaxatie sneeuwt mijn belang als erfpachter op onaanvaardbare wijze onder. HHSK stelt dat grondwaardetaxaties worden uitgevoerd door onafhankelijke taxateurs. Ik wijs erop dat de adviseur van HHSK (Overwater) niet objectief is omdat het een rentmeesterkantoor is. Deskundigen zijn in den lande namelijk verdeeld in twee kampen. Rentmeesters & door overheden en andere grootgrondbezitters ingeschakelde taxateurs aan de ene kant en onafhankelijke deskundigen aan de andere kant. De eerste groep waardeert op een heel andere manier dan onafhankelijke deskundigen dat doen. Het bestaan van deze kampen is door de Nederlandse Staat zelfs bevestigd in een procedure bij het gerechtshof Den Bosch (20 augustus 2019). De grondeigenaar (HHSK) is meestal een ‘repeat player’ van wie de rentmeester/taxateur nog vaker een adviesopdracht wil ontvangen. Die deskundige heeft er dus belang bij dat de grondeigenaar tevreden is met de uitkomst van het onderzoek omdat hij anders niet meer ingeschakeld zal worden door de grondeigenaar. In deze situatie bevinden de erfpachters zich ten opzichte van HHSK en haar adviseur Overwater.

Voorbeeld: Over de depreciatiefactor stelt HHSK dat “afgaande op het advies van Overwater een keuze voor een andere (voor mij als erfpachter nadeliger) depreciatiefactor dan 25% verdedigbaar is”. Waarom sluit u niet aan bij andere overheden?! Als depreciatiefactor wordt in Nederland vaak 40% (!) gehanteerd. Waterschap Delfland en Waterschap Hollandse Delta hanteren nota bene depreciatiefactoren van 30% en 40%. Desondanks kiest HHSK voor handhaving van de bestaande depreciatiefactor.

Verzoek

Ik verzoek u daarom om mij als erfpachter tegemoet te komen door niet alleen de nadelen van de markt (stijgende prijzen en grondwaarde) maar ook de voor mij geldende voordelen (bij daling prijzen en grondwaarde) in de canon door te rekenen. Herziening als bedoeld in artikel 8 zou ook na 10 jaar op verzoek van de erfpachter moeten kunnen. Dit alles is wel zo fair. Voorts ben ik van mening dat HHSK gebruik moet maken van echt onafhankelijke taxateurs en dat voor mij als erfpachter een voordeliger depreciatiefactor gebruikt moet worden.

Afkoop

Zienswijze

De VV heeft op 7 oktober 2020 de mogelijkheid tot afkoop als uitgangspunt gesteld. Daarvan wil HHSK nu afwijken omdat Overwater een argument van consumentenbescherming aandraagt. In het geval van tijdelijke contracten zou de afkoop van de canon voor de duur van het contract risicovol voor erfpachters zijn vanwege de plotselinge lastenstijging die kan ontstaan aan het einde van de contractperiode / begin van de volgende contractperiode. Door dit advies op te volgen, en dus in afwijking van de huidige voorwaarden geen mogelijkheid tot afkoop te bieden erkent het HHSK in feite dat deze optie voor de consument duurder is. Immers, na verloop van de – goedkopere – afkoop kan de prijs ineens snel gaan stijgen. Je hoeft geen rekenkundig genie te zijn om te berekenen dat afkoop voor 50 jaar voor de erfpachter voordeliger kan zijn dan ieder jaar het betalen van een steeds hoger wordende canon. Uit het voorgaande volgt dat de canon ieder jaar sterk kan stijgen, en dat het voor de erfpachter onvoordelig is om niet af te kunnen kopen. Ik als erfpachter ben ervaringsdeskundige, en als consument zeg ik dat afkoop tot de mogelijkheden moeten behoren. Waarom luistert HHSK dan niet naar de consument zelf, maar alleen maar naar de ‘deskundige’ waarvan in het voorgaande is gebleken dat zij niet onafhankelijk zijn? Los daarvan betekent het in standhouden van een afkoopmogelijkheid niet dat alle erfpachters daar gebruik van maken. Mijns inziens is het in het belang van de erfpachter om die mogelijkheid overeind te houden en daarbij de erfpachters goed te informeren over de consequenties van afkoop.

Als HHSK de consumentenbescherming daadwerkelijke belangrijk vindt en het recht wil behouden om toegang te verkrijgen tot de gronden wanneer nodig, waarom kiest HHSK er dan niet voor om voortdurende of eeuwigdurende erfpachtcontracten af te sluiten? Dat is pas consumentenbescherming!

Bovendien is het afschaffen van een afkoopmogelijkheid geen enkele garantie voor het uitblijven van een plotselinge lastenstijging. Immers, als je nu een periodieke canon betaalt, word je aan het einde van de contractperiode ook geconfronteerd met een plotselinge, exorbitante lastenstijging. HHSK wil dan ook nog iedere 10 jaar de canon herzien aan de hand van de gewijzigde rente en grondwaarde. Kijkend naar de vastgoedontwikkelingen van de laatste 10 jaar, voorspelt dat niet veel goeds als ik mij als erfpachter gedwongen zie om periodiek canon te betalen. De oplossing is mijns inziens dan ook niet gelegen in het afschaffen van de afkoopmogelijkheid, maar in het gebruiken van een reële (disconterings)rente om de canonbetalingen contant te maken en aan te bieden

Verzoek

Ik verzoek HHSK daarom om de keuzemogelijkheid tot afkoop te handhaven, erfpachters daarover goed te informeren en gebruik te maken van een reële (disconterings)rente.

Ingroeiregeling

Zienswijze

HHSK stelt ten aanzien van canonverhogingen een ingroeiregeling/gewenningsperiode voor, maar houdt die periode minimaal. Argument: marktconformiteit. Als een buurwaterschap een gewenningsperiode van maar liefst 20 jaar hanteert, en HHSK bij de vorige erfpachtuitgifte een gewenningsperiode van 12-18 jaar hanteerde, is 3 jaar ronduit belachelijk. Er is niemand, zeker in deze tijden, die dat redelijk of billijk vindt!

Verzoek

Ik verzoek u daarom om een ruimhartige(r) ingroeiregeling wanneer mijn canon zou stijgen.

Conclusie

In uw brief van 9 december 2021 schrijft u over vernieuwing van de erfpachtvoorwaarden. Uit al het bovenstaande volgt dat echter beter gesproken kan worden van verslechtering. Ik als erfpachter, moet werkelijk waar op ieder onderdeel verlies nemen. Uit niets blijkt dat HHSK in de wijziging de erfpachter ook maar één voordeel heeft toebedeeld:

  • Geen eeuwigdurend of langdurige erfpachtcontract;
  • Canonrentepercentage is weliswaar marktconform, maar de ondergrens van 1,75% is dat niet, en enkel voordelig voor HHSK. Bovendien word ik niet beschermd door een maximum;
  • De te betalen canon ligt niet een tijd vast, maar wordt ieder jaar verhoogd met de consumentenprijsindex, en kan bij daling van de index niet worden verlaagd;
  • Iedere 10 jaar kan HHSK alweer een andere, op basis van hogere grondprijs, hogere canon rekenen. Bij dalende grondwaarde, kan ik niet op verzoek herziening aanvragen;
  • HHSK maakt niet gebruik van onafhankelijke deskundigen, maar maakt keer op keer gebruik van hetzelfde bureau dat niet als onafhankelijk te boek staat;
  • De depreciatiefactor is veel te laag in vergelijking met wat gangbaar is in Nederland of in de omgeving. Opnieuw een afwijking ten nadele van ik als erfpachter;
  • Niet langer bestaat de mogelijkheid tot afkoop van de canon voor een langere periode, wat alleen maar de inkomsten van HHSK ten goede komt. Het door HHSK aangevoerde excuus van consumentenbescherming deugt niet;
  • De ingroeiregeling is vele malen korter dan het geval was, en dan nog steeds geldend is in de omgeving, terwijl juist met deze voorwaarden de canon exorbitant snel zal stijgen.

HHSK kan laten zien dat het voorleggen van de nieuwe erfpachtvoorwaarden niet alleen maar een doelloos vormvereiste is, maar kan voor één keer laten zien serieus te willen luisteren naar alle bezwaren die ik naar voren heb gebracht. Ik wil u vragen om niet door te gaan met de door u voorgestelde voorwaarden omdat – zoals in het voorgaande blijkt – zonder uitzondering alleen ten nadele van mij als erfpachter wordt afgeweken van de huidige erfpachtvoorwaarden. De belasting die u bij mij als erfpachter legt is onevenredig in vergelijking met andere inwoners – niet erfpachters – in het Hoogheemraadschap. Daarmee schendt het HHSK onevenredig mijn belangen en handelt het HHSK in strijd met het egalité-beginsel. Het behoort niet tot de wettelijke taken van het waterschap om – net als bijvoorbeeld gemeenten – actief grondbeleid te voeren. De erfpacht moet in verhouding staan met de belangen – onderhoud van waterstaatkundige werken – en mag geen melkkoe zijn. Alle wijzigingen lijken echter te wijzen op het feit dat HHSK de wijzigingen wel als melkkoe gebruikt.